offre de prix excessif : Article 15-II loi du 6 juillet 1989

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit pour le bailleur la possibilité de donner congé à son locataire au motif qu'il souhaite vendre le logement.

Aux termes de l'article 15-II de la même loi, il est ainsi prévu que "Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local".

Il est constant que l'offre de vente donnée au locataire ne doit pas avoir pour seule finalité d'écarter le locataire.

En effet, celui-ci dispose d'un droit de préemption. Si le prix qui lui est proposé était exorbitant, voire dissuasif, l'offre de vente peut être constitutive d'une fraude des droits du locataire.

Comment démontrer la fraude du congé pour vendre ?

La jurisprudence est variable et les Magistrats ne considèrent pas que la fixation d'un prix trop élevé établisse en soi la fraude.

Il ne peut être reproché au propriétaire bailleur de vouloir effectuer une bonne affaire en vendant son bien.

Cependant, dans certains cas, la fraude est facilement identifiable : tel a été le cas soumis à la Cour d'AIX EN PROVENCE qui a rendu un arrêt le 4 juin 2008 (Juris Data n° 2008-368144) aux termes duquel il a été constaté que « l'offre de vente notifiée par le bailleur pour un prix volontairement dissuasif a pour effet d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption et constitue une fraude affectant le congé qui justifie son annulation ». Dans cette affaire, le congé pour vendre avait été délivré au locataire au prix de 400.000 € hors frais.

En réalité, et compte tenu de travaux importants qui devaient être réalisés dans l'appartement, l'estimation du prix de vente ne pouvait dépasser 86.000 €.

En l'espèce, la fraude était établie et le congé ne pouvait qu'être annulé.