Peut-on retirer au mandat d'un agent immobilier son caractère exclusif lorsque l'agent n'a toujours pas trouvé d'acheteur après plusieurs mois ?

La Cour de Cassation, aux termes d'un arrêt du 25 février 2010, répond par l'affirmative en se plaçant sur les dispositions de l'article 2004 du Code Civil relatives aux règles de droit commun du mandat (Juris Data n° 2010-000793).

Les faits soumis à la haute juridiction étaient les suivants :

Monsieur et Madame X, par acte du 24 mars 2003, avaient donné à un agent immobilier, Monsieur Y, mandat exclusif de vendre un immeuble leur appartenant.

Le 22 janvier 2004, ils ont adressé une lettre recommandée l'informant de leur décision de mettre fin à la seule clause d'exclusivité.

Le bien a été vendu le 10 février 2004 par l'entreprise d'un autre agent immobilier.

Le premier agent immobilier, Monsieur Y, invoquant la violation de la clause d'exclusivité de son contrat, a assigné les époux X en paiement d'une indemnité prévue par la clause pénale figurant au mandat.

La Cour d'Appel de NANCY, par un arrêt du 20 octobre 2008, accueille favorablement sa demande.

La Première Chambre de la Cour de Cassation sanctionnera la Cour d'Appel au motif que les époux X pouvaient unilatéralement procéder à une révocation limitée du mandat confié à Monsieur Y, en mettant un terme à la clause d'exclusivité bénéficiant à ce dernier, et ce sur le fondement des dispositions de l'article 2004 du Code Civil.

Ce dernière pose le principe de la libre révocation du mandat par le mandant : « le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble... »

Dès lors que la Cour de Cassation considère que le mandat de l'agent immobilier pouvait être révoqué à tout moment, il peut l'être a fortiori de manière partielle.

Rappelons qu'en matière de mandat exclusif, l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 règlementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (dite « Loi Hoguet ») prévoit que "passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception"

Dès lors qu'un délai de trois mois a été respecté avant de dénoncer le mandat exclusif, une révocation uniquement de la clause d'exclusivité est possible.

En pratique, l'agent immobilier bénéficiant d'une exclusivité a tout intérêt à trouver un acquéreur dans les trois mois de la signature de son mandat, sous peine de prendre le risque de perdre ensuite son exclusivité...