Le remboursement du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. C’est l’acte de remise des clés qui fait partir le délai de deux mois. Ainsi, le fait qu’aucun état des lieux de sortie n’ait été établi à la requête de la partie la plus diligente n’a pas d’incidence dès lors qu’il est démontré une remise des clés par le locataire (Cass. Civ.3, 22 janvier 2008, n° 06-20.399) Cela signifie que le bailleur peut déduire du montant du dépôt de garantie, et sous réserve qu’elles n’aient pas été payées : On a pu estimer que lors "d’une opération de rénovation urbaine donnant lieu à démolition, le bailleur donne congé aux locataires, le bail est résilié et les occupants sont le plus souvent relogés ou réintégrés dans le parc locatif social. Dans ce cas, le bailleur ne saurait justifier la retenue de sommes sur le dépôt de garantie au titre de réparations locatives devenues sans objet" (QE, 19 décembre 2006, n° 104261) Par ailleurs, les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 75 % à 80 % du dépôt de garantie dans le délai de deux mois, et ne rembourse le solde dû qu’après la régularisation annuelle, sans intérêts. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire. La rupture du contrat par le locataire
Le locataire peut rompre à tout moment le contrat de bail mais en respectant un préavis de trois mois. Toutefois le préavis est réduit à un mois dans les cas limitativement énumérés suivants : Il convient, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux de l’ordre judiciaire, de considérer la date d’affiliation au régime de sécurité sociale comme la date de référence du premier emploi du locataire quelle que soit la forme de son contrat de travail (QE, 14 octobre 2002, n°911)
S’agissant de la mutation, la jurisprudence précise que la mutation ne peut résulter de la seule volonté du locataire mais qu’elle s’impose a lui ; c’est-à-dire, soit qu’elle provient d’une décision unilatérale de l’employeur, soit qu’elle est voulue par l’employé, dans la mesure ou la décision définitive est subordonnée a la volonté de l’employeur (QE, 10 mars 1997, n°47238).
S’agissant du contrat de travail à durée déterminée, la Cour de cassation a, dans un arrêt du 8 décembre 1999, estimé que le locataire peut bénéficier du préavis réduit à un mois lorsque la perte d’emploi est la conséquence de la cessation d’un contrat de travail à durée déterminée
Si la loi n’exige pas effectivement que le locataire motive spécialement le congé pour bénéficier du délai de préavis réduit, il devra toutefois établir sur la demande du bailleur que les conditions légales sont remplies. Le cas échéant, il reviendra au juge d’apprécier si le motif invoqué est bien réel. En tout état de cause, en cas de préavis réduit injustifié, le bailleur est en droit de réclamer le paiement des loyers correspondant au délai de trois mois (QE, 3 octobre 2006, n°86013). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier. Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. La rupture du contrat par le bailleur
Le bailleur ne peut donner son congé au locataire qu’aux termes du contrat initial ou renouvelé et, même dans une telle situation, pour certaines causes. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandéeou de la signification de l’acte d’huissier. Rupture pour reprise des lieux A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que : Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Attention : Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire : Toutefois, cette limitation n’est pas applicable lorsque le bailleur : L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. Rupture pour vente du logement Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. "La pratique consistant à arrêter un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption constitue effectivement une fraude appréciée et sanctionnée si nécessaire par les juges de l’ordre judiciaire" (QE, 23 août 2005, n°64682) Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. La non-réalisation de diagnostics et bilans techniques obligatoires par une société propriétaire d’un immeuble qu’elle souhaite vendre par lots, entraîne la nullité de congés de vente notifiés aux locataires (Cass. Civ.3, 20 février 2008, n°06-21.122) Le location n’accepte pas l’offre de vente A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le location accepte l’offre de vente Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Le propriétaire décide de vendre à un prix inférieur Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque. Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit. Attention : Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au quatrième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation. Vente du logement pendant la durée du bail Si le propriétaire décide de vendre le logement pendant la durée du contrat de bail, le contrat de bail n’est pas remis en cause par cette vente. Le locataire peut donc rester dans les lieux jusqu’à ce que le nouveau propriétaire lui notifie la résiliation du contrat de bail. De la même manière, le locataire n’a pas de droit de préemption (exposé ci-dessus) si le propriétaire procède à la vente du logement pendant la durée du contrat de bail. Ainsi, dans une telle situation, le propriétaire n’est pas tenu de proposer au préalable au locataire d’acquérir le logement (Cass. Civ.3, 1er avril 2008, n° 07-11.942) La durée du contrat de location
La loi prévoit que le contrat de location est conclu : A la fin de la durée initiale et si le bailleur ne donne pas congé, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est la même que le contrat initial (3 ou 6 mois). En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à 3 ou 6 ans. L’offre de renouvellement doit être présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé (lettre recommandée reçue au moins 6 mois avant la fin du contrat). La possibilité de conclure un contrat d’une durée moindre Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués. Le bailleur devra confirmer, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement. Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l’événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois. Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat. Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. La remise d’une quittance de loyer
Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. L’ensemble de ces dispositions peuvent être résumées ainsi : Ces dispositions sont applicables même en cas de bail verbal et de paiement effectué en espèces (QE, 30 octobre 2007, n° 2252). Il a été jugé qu’en cas de manquements par le propriétaire à ses obligations, les juges peuvent estimer que la rétention de tout ou partie des loyers par le preneur ne peut constituer une cause de résiliation dès lors qu’il n’y a fait justificatif" (Com. 01.06.1964) et, la Cour d’Appel de Paris a jugé à plusieurs reprises que "le défaut de délivrance des quittances par le bailleur constitue un fait justificatif". (CA Paris, 25.06.1990 ; 17.01.1995 ; 19.06.1990). En conséquence, il semble possible de suspendre le paiement du loyer dès lors que l’absence de remise de la quittance cause un réel préjudice au locataire (par exemple : suspension du versement des allocations logement, etc.) La fixation du montant du loyer
Peut être fixé librement, le loyer : a) Des logements neufs ; b) des logements vacants ayant fait l’objet de travaux de mise ou de remise en conformité ; c) des logements conformes aux normes, faisant l’objet d’une première location ou, s’ils sont vacants, ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur. Ainsi, en cas de remise en location d’un logement, sans aucun travaux de remise en conformité, la détermination du loyer du nouveau locataire n’est pas libre. En effet, le loyer des logements vacants ou faisant l’objet d’une première location qui ne sont pas visés ci-dessus est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, s’il est supérieur au dernier loyer exigé du précédent locataire. En cas de non-respect par le bailleur de ces dispositions, le locataire dispose, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, d’un délai de deux mois pour contester le montant du loyer auprès de la commission de conciliation. A défaut d’accord constaté par la commission, le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, fixe le loyer.
La réévaluation du loyer
Deux "augmentations" du loyer (et non des charges récupérables) sont encadrées par la loi : L’augmentation lors du renouvellement Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et par lettre recommandée avec accusé de réception, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Lorsque le bailleur fait application de ces dispositions, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de la loi et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation. A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée de 3 ans, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. L’augmentation annuelle Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. Depuis le 9 février 2008, l’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder "la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers". Notes c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19. Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation. A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s’applique à chaque valeur ainsi définie. Les charges récupérables auprès du locataire
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1) Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2) Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3) Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est précisée ci-dessous. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable. Il a été précisé que le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. A noter que ce caractère récupérable n’est applicable qu’aux dépenses intervenues postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006. Le versement de provision et leur régularisation Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Le bailleur est donc tenu, pour procéder à une régularisation de charges, de communiquer l’ensemble des documents précités. L’absence de communication du mode de répartition entraîne la nullité de l’acte de régularisation (Cass. Civ.3, 4 mars 2008, n° 06-21.192) Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Les termes « tenus a disposition » signifient que tout locataire qui s’adresse a son bailleur ou son mandataire pour consulter des pieces justificatives des charges locatives, doit pouvoir y acceder dans des conditions raisonnables et normales. Cette notion ne peut s’interpréter comme l’obligation pour un bailleur de fournir gratuitement des photocopies de ces documents. Toutefois, rien ne s’oppose a ce que ces photocopies soient faites a la demande du locataire et aux frais de ce dernier. (QE, 9 janvier 1995, n°19043) Les provisions mensuelles ou trimestrielles constituent des estimations de charges à venir. Le montant, nécessairement approximatif, est déterminé en tenant compte des dépenses de l’année précédente. Il varie chaque année en fonction de l’augmentation annuelle des dépenses. Ce montant est prévu la première année par le bail. Si en cours d’exécution du bail, il s’avère que le contrat prévoit une provision pour charges insuffisante par rapport à leur liquidation, le propriétaire-bailleur ou l’administrateur peut proposer une majoration par l’envoi d’un avis de modification de la provision. L’obligation du bailleur de procéder annuellement à une régularisation des charges n’étant assortie d’aucune sanction, il appartient au locataire de l’exiger de même que la tenue à sa disposition des pièces justificatives des comptes. À défaut de régularisation annuelle, le bailleur pourra réclamer le paiement des charges dues sur présentation des justificatifs dans la limite de la prescription de cinq ans. Enfin, en cas de sous-évaluation avérée des provisions mensuelles initiales, si un préjudice a été causé au locataire, celui-ci pourra éventuellement obtenir judiciairement d’être indemnisé par le bailleur (QE, 17 avril 2007, n° 108788) Liste des charges récupérables Un décret du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables qui peuvent être demandées au locataire par le bailleur. Il s’agit des éléments décrits ci-dessous. La liste des charges récupérables prévue par le décret du 26 août 1987 a un caractère limitatif (Cass. Civ.3, 19 mars 2003, n° 07-10.738). A noter que le décret du 26 août 1987 prévoit que le remplacement d’éléments d’équipement n’est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci. I. - ASCENSEURS ET MONTE-CHARGE 1. Dépenses d’électricité. II. - EAU FROIDE, EAU CHAUDE ET CHAUFFAGE COLLECTIF DES LOCAUX PRIVATIFS ET DES PARTIES COMMUNES 1. Dépenses relatives : A ce titre, et jusqu’à la loi du 13 juillet 2006, seule la TVA relative à la consommation d’eau est expressément reconnue comme étant récupérable sur le locataire (Cass. Civ.3, 19 mars 2003, n° 07-10.738). Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ; III. - INSTALLATIONS INDIVIDUELLES Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives : IV. - PARTIES COMMUNES INTERIEURES AU BATIMENT OU A L’ENSEMBLE DES BATIMENTS D’HABITATION 1. Dépenses relatives : V. - ESPACES EXTERIEURS AU BATIMENT OU A L’ENSEMBLE DE BATIMENTS D’HABITATION (VOIES DE CIRCULATION, AIRES DE STATIONNEMENT, ABORDS ET ESPACES VERTS, AIRES ET EQUIPEMENTS DE JEUX) l. Dépenses relatives : VI. - HYGIENE 1. Dépenses de fournitures consommables : VII. - EQUIPEMENTS DIVERS DU BATIMENT OU DE L’ENSEMBLE DE BATIMENTS D’HABITATION 1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique. VIII. - IMPOSITIONS ET REDEVANCES Droit de bail. IX. - FRAIS DE PERSONNEL Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales. Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l’exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant. La jurisprudence a précisé que la récupération du salaire du gardien est subordonnée à l’exécution directe et cumulative par celui-ci de ces deux tâches et ne pouvait trouver à s’appliquer dans le cas d’un simple travail administratif de contrôle et de surveillance d’autant plus que l’entretien était confié à un prestataire de service (Cass. Civ.3, 19 mars 2003, n° 07-10.738) Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un employé d’immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables. A l’inverse, l’abonnement d’un poste de téléphone installe dans le logement d’un gardien et mis a la disposition des résidents, seulement en cas de force majeure, n’est pas récupérable auprès des locataires, dans la mesure ou ceux-ci n’en seraient pas les seuls utilisateurs. (QE, 22 juillet 1991, n°42805) Les exemples de charges non récupérables :
La protection du locataire contre les troubles de voisinage
Depuis une loi du 5 mars 2007, et après mise en demeure dûment motivée adressée par le locataire, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. En pratique, cela signifie qu’en cas de troubles du voisinage, le locataire devra adresser une mise en demeure motivée à son bailleur qui devra alors agir afin de faire cesser lesdits troubles. Les travaux à la charge du bailleur
Sont à la charge du bailleur, l’ensemble des réparations qui ne sont pas à la charge du locataire. Il en est ainsi des : Les travaux de réfection complète des peintures et tentures de l’appartement nécessaires à la mise en état d’habitabilité. (Civ.3 24.11.1987) La réfection de l’installation électrique (Paris 11.10.1995) La réfection du plancher et de la porte-fenêtre de l’appartement dont les dégradations ne sont pas imputables aux locataire (Paris 03.04.1996). Le remplacement d’une chaudière hors de service (TI Issoire, 20.10.1995) Le remplacement de boîtes aux lettres vétustes ou leur mise aux normes, mais une contribution des locataires peut être prévue dans le contrat (Réponse ministérielle n°45425, 13.01.1997) Les travaux tous les cinq ans, de réfection et de rénovation inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements (TI Puteaux, 1997) Le remplacement d’une porte palière ne constitue pas une réparation locative. En cas de cambriolage, la réparation et éventuellement le remplacement de la porte palière, dans l’hypothèse où une réparation ne s’avérait pas réalisable, incombe au propriétaire. (Réponse ministérielle n°11559 ; 09.05.1994) Le remplacement complet d’un robinet ne peut être considérée comme une réparation locative (Réponse ministérielle n°15538 ; 22.08.1994) Faute de démontrer que les regards situés à l’intérieur et à l’extérieur de l’appartement présentent un vice de conception ou un dysfonctionnement imputables au bailleur, les réparations nécessaires au bon écoulement des WC et des douches sont à la charge du preneur (CA Nancy, 28.02.1995) Les travaux de réfection du conduit d’évacuation du chauffage, extérieur au logement loué, ne constituent pas de menues réparations et n’entrent pas davantage dans le cadre des réparations locatives (CA Paris 26.08.1996) Lorsque cela n’est pas dû à une faute du locataire, les travaux nécessaires à la réparation d’un volet roulant (remplacement total des lames et installation de nouvelles coulisses) ne constituent pas une réparation locative (CA Paris 21.03.1997) Le curement des puits et celui des fosses d’aisances sont à la charge du bailleur s’il n’y a pas de clause contraire (Art.1756 du Code Civil) Il faut noter que le locataire ne peut pas obtenir le remboursement des frais engagés pour pallier le défaut d’entretien du bailleur s’il n’a pas obtenu au préalable une décision de justice l’autorisant à exposer ces frais ( solution constante : dernier arrêt : Civ.3 05.03.1997). A l’inverse, la loi ne fait pas obligation au bailleur d’installer une porte blindée (QE, 9 mai 1994, n°11559) Les obligations à la charge du bailleur
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Les réparations locatives
Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Un décret du 26 août 1987 a énuméré ce qu’il faut entendre par réparations locatives. Il faut rappeler que lorsque ces réparations sont liées à la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, alors elles sont à la charge du propriétaire. I- Partie extérieures dont le locataire a l’usage exclusif a) Jardins privatifs : II- Ouvertures intérieures et extérieures a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : III- Parties intérieures. a)Plafonds, murs intérieurs et cloisons : IV- Installations de plomberie. a) Canalisation d’eau : V- Equipements d’installations d’électricité. Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection. VI- Autres équipements mentionnés au contrat de location. a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ; Enfin, la jurisprudence a précisé que étaient à la charge du locataire, les réparations suivantes : Le ramonage annuel (TI Laon, 06.03.1995) les réparations à faire aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ; au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ; aux vitres à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermetures de boutiques, gonds, targettes et serrures (art.1754 du Code Civil) L’encadrement de la sous-location
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. En conséquence, l’accord du bailleur est nécessaire pour procéder à une sous-location. Dans ce cas là, des règles existent également : 1) Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. 2) En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Les obligations à la charge du locataire
Aux termes de la loi, le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; En l’espèce, un locataire avait donné congé à son bailleur. Postérieurement à son départ du logement et antérieurement avant la fin du contrat, le logement était squatté. Les juges considèrent que la libération des lieux loués au cours du délai de préavis n’est pas en soi constitutive d’un manquement à l’obligation de jouissance paisible et que l’intrusion de squatters peut constituer pas un cas de force majeure ayant fait obstacle à sa restitution libre de toute occupation (Cass. Civ.3, 9 janvier 2008, n° 07-11.379) c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ; g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Si le locataire, en cours de bail, n’est pas en mesure de fournir au propriétaire bailleur une attestation de son assureur, celui-ci a la possibilité de demander la résiliation du bail, soit en faisant jouer la clause résolutoire pour défaut d’assurance, qui est la sanction prévue par la loi en ce domaine, soit, si le contrat de bail ne comporte pas de clause résolutoire, en saisissant le juge afin qu’il prononce la résiliation du bail pour inexécution par le locataire des obligations qui lui incombent. En ce qui concerne l’information du propriétaire bailleur par l’assureur en cas de résiliation du contrat d’assurance, le bailleur étant un tiers à ce contrat, l’assureur n’est nullement tenu de l’informer de son évolution ni de sa résiliation. (QE, 27 mars 2000, n°36664) Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe. En pratique, il est apparu que : La loi du 6 juillet 1989 étant applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, l’accueil gratuit et temporaire d’une tierce personne au domicile d’une famille logée dans un logement social est donc autorisé (QE, 3 avril 2007, n° 115682) Le versement d’un dépôt de garantie
Aux termes de la loi, lorsqu’un dépôt de garantie (également appelée communément "caution") est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal. A noter que le dépôt de garantie ne peut être demandé par le bailleur lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. Depuis le 9 février 2008, le montant du dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer. Ce nouveau plafonnement s’applique aux contrats conclus à compter de cette date. Il est à noter que la loi prévoit dorénavant que le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. Le délai de restitution est aussi fixé par la loi Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Cela signifie que le bailleur peut déduire du montant du dépôt de garantie, et sous réserve qu’elles n’aient pas été payées : Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire. Les clauses interdites dans les contrats de location
Face à certains abus, le législateur a fixé une liste de clauses qui sont considérées comme abusives et donc doivent être absentes des contrats. A noter que cette liste permet également de se rendre compte des pratiques qui seraient, en dehors de toute mention dans le contrat, jugées illicites. Ainsi, sont interdites les clauses ayant pour objet ou pour effet : a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ; b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ; c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ; d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ; e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée ; f) Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ; g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ; h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ; i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ; j) Qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ; k) Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice ; l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue par la loi ; m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ; n) Qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; o) Qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues par la loi ; p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ; q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ; r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à quarante jours ; s) Qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel. L’information sur les services de télévision fournis par le bailleur
Depuis une loi du 5 mars 2007, une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble est fournie par le bailleur et annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Cette information comprend : a) Une information sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne ; b) Lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision, une information qui précise si l’installation permet ou non l’accès à la télévision numérique terrestre ou s’il faut s’adresser pour cela au distributeur du service pour bénéficier du "service antenne numérique" ; c) Dans ce dernier cas, une information qui précise les coordonnées du distributeur de services auquel le locataire doit s’adresser pour bénéficier du "service antenne numérique". Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur de ces informations qui n’ont qu’une valeur informative. Les diagnostics devant être annexés au contrat de bail
Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : Ce dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques dès lors que le logement est situé dans : Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative. A noter, enfin, qu’à compter du 1er juillet 2007, le propriétaire bailleur doit tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.
L’établissement d’un état des lieux d’entrée dans les locaux
Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. En revanche, si l’état des lieux n’a pas été établi par huissier, toute clause prévoyant le paiement des frais par le locataire est réputée non écrite, en application de l’article 4, alinéa k, de la loi du 6 juillet 1989, modifié également par l’article 84 de la loi du 13 juillet 2006. En conséquence, les frais d’établissement de l’état des lieux ne peuvent pas être mis à la charge du locataire si celui-ci n’est pas réalisé par huissier. Lorsque l’état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut d’état des lieux et en cas de contestation, celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux pourrait se voir imposer une présomption de non-conformité. Enfin, pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.( de climatisation pour la Réunion) Les formes devant être respectées par le contrat de bail
Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser : Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l’autre partie, l’établissement d’un contrat conforme. Enfin, aux termes de la loi, "la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire". Cela signifie que les frais d’agence pour la conclusion du contrat de bail seront payés pour moitié par le locataire. Seuls pourront être facturés, les frais liés à l’établissement du contrat de bail et non les éventuels frais annexes. A noter que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales, le fait d’avoir utilisé pour la rédaction du contrat un document préimprimé visant cette loi ne suffisant pas pour démontrer une volonté non équivoque des parties de soumettre le bail à ces dispositions législatives (Cass. Civ.3, 19 mars 2008, n° 06-21.752) La fourniture d’un logement décent La définition du logement décent est fixé par un décret du 30 janvier 2002. Un logement non dangereux Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. Le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent. Un logement avec certains équipements Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; 2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ; 3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables. Un logement d’une certaine surface Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
Les éléments ne pouvant être facturés au locataire
Contrairement à certaines pratiques, le locataire n’est tenu que du paiement du loyer et des charges. Ainsi, les frais d’encaissement des chèques réclamés par une agence immobilière qui gère un logement pour le compte d’un propriétaire ou encore la facturation d’une visite technique annuelle, les frais de clôture de dossier sont des actes d’administration qui ne sauraient être imputés au locataire, l’agent immobilier agissant pour le compte de son mandant qui au demeurant le rémunère pour effectuer ces tâches. (QE, 17 avril 2007, n°100786). Le locataire d’un organisme HLM garde à tout moment le choix de son mode de règlement comme la possibilité d’en changer. L’application de loyers variables en fonction d’un mode de paiement, qui reste facultatif et réversible pour tout locataire, poserait la question du respect du principe d’égalité entre les locataires : sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, l’atteinte au principe d’égalité, à travers un loyer différent, pourrait difficilement être fondée sur une différence objective de situation entre locataires. Surtout, si les organismes HLM avaient la faculté d’instaurer des réductions de loyers pour les locataires acceptant le prélèvement automatique, un désavantage inacceptable en résulterait pour les locataires les plus modestes qui, souvent, ne peuvent pas accéder à un compte bancaire ou postal et n’ont pas d’autre moyen à leur disposition que le paiement en espèces pour honorer leurs loyers (QE, 5 avril 2005, n°45902) La photocopie des extraits du règlement de copropriété comme l’établissement des quittances de loyer constituent un acte d’administration du bien loue dont le loyer est contrepartie et ne doivent par entrainer de frais supplementaires pour le locataire. (QE, 2 décembre 1996, n°39514) La fourniture d’une caution "solidaire" pour le paiement des loyers
Certains bailleurs exigent du locataire de fournir une "caution" qui assumera le paiement des loyers en cas de non paiement par le locataire. La loi a encadré les règles du cautionnement. La caution peut être situé en dehors du territoire métropolitain Suite à des refus opposés à des cautions situés dans les départements d’outre-mer, la loi prévoit dorénavant que lorsqu’un cautionnement est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser "la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain". Le formalisme imposé par la loi La personne qui se porte caution doit faire précéder sa signature Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. La possibilité de résilier le cautionnement ? La caution peut résilier le cautionnement donné dès lors que ce cautionnement est donné pour une durée indéterminée ou lorsqu’aucune durée n’est mentionnée. Ce cautionnement prendra effet au terme du contrat de location (contrat initial, contrat reconduit ou résilié). Ainsi : Les pièces pouvant être demandées par le bailleur
Souvent, lors de la recherche d’un logement à louer, le bailleur ou l’agence immobilière sollicite du locataire un certain nombre de documents afin de s’assurer de sa "bonne santé financière". Face à certains abus, la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 et la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 ont introduit de nouvelles dispositions interdisant aux bailleurs de demander certains documents. Liste des documents ne pouvant pas être demandés avant la conclusion du contrat :
Le loyer et ses quittances La remise d’une quittance de loyer
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. L’ensemble de ces dispositions peuvent être résumées ainsi : Ces dispositions sont applicables même en cas de bail verbal et de paiement effectué en espèces (QE, 30 octobre 2007, n° 2252). Il a été jugé qu’en cas de manquements par le propriétaire à ses obligations, les juges peuvent estimer que la rétention de tout ou partie des loyers par le preneur ne peut constituer une cause de résiliation dès lors qu’il n’y a fait justificatif" (Com. 01.06.1964) et, la Cour d’Appel de Paris a jugé à plusieurs reprises que "le défaut de délivrance des quittances par le bailleur constitue un fait justificatif". (CA Paris, 25.06.1990 ; 17.01.1995 ; 19.06.1990). En conséquence, il semble possible de suspendre le paiement du loyer dès lors que l’absence de remise de la quittance cause un réel préjudice au locataire (par exemple : suspension du versement des allocations logement, etc. La fixation du montant du loyer
Peut être fixé librement, le loyer : a) Des logements neufs ; b) des logements vacants ayant fait l’objet de travaux de mise ou de remise en conformité ; c) des logements conformes aux normes, faisant l’objet d’une première location ou, s’ils sont vacants, ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur. Ainsi, en cas de remise en location d’un logement, sans aucun travaux de remise en conformité, la détermination du loyer du nouveau locataire n’est pas libre. En effet, le loyer des logements vacants ou faisant l’objet d’une première location qui ne sont pas visés ci-dessus est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, s’il est supérieur au dernier loyer exigé du précédent locataire. En cas de non-respect par le bailleur de ces dispositions, le locataire dispose, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, d’un délai de deux mois pour contester le montant du loyer auprès de la commission de conciliation. A défaut d’accord constaté par la commission, le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, fixe le loyer. La réévaluation du loyer Deux "augmentations" du loyer (et non des charges récupérables) sont encadrées par la loi : L’augmentation lors du renouvellement Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et par lettre recommandée avec accusé de réception, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Lorsque le bailleur fait application de ces dispositions, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de la loi [notes] et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation. A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée de 3 ans, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. L’augmentation annuelle Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. Depuis le 9 février 2008, l’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder "la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers". Notes Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19. Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation. A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s’applique à chaque valeur ainsi définie. Les charges récupérables auprès du locataire
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1) Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2) Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3) Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est précisée ci-dessous. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable. Il a été précisé que le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. A noter que ce caractère récupérable n’est applicable qu’aux dépenses intervenues postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006. Le versement de provision et leur régularisation Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Le bailleur est donc tenu, pour procéder à une régularisation de charges, de communiquer l’ensemble des documents précités. L’absence de communication du mode de répartition entraîne la nullité de l’acte de régularisation (Cass. Civ.3, 4 mars 2008, n° 06-21.192) Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Les termes « tenus a disposition » signifient que tout locataire qui s’adresse a son bailleur ou son mandataire pour consulter des pièces justificatives des charges locatives, doit pouvoir y acceder dans des conditions raisonnables et normales. Cette notion ne peut s’interpréter comme l’obligation pour un bailleur de fournir gratuitement des photocopies de ces documents. Toutefois, rien ne s’oppose a ce que ces photocopies soient faites a la demande du locataire et aux frais de ce dernier. (QE, 9 janvier 1995, n°19043) Les provisions mensuelles ou trimestrielles constituent des estimations de charges à venir. Le montant, nécessairement approximatif, est déterminé en tenant compte des dépenses de l’année précédente. Il varie chaque année en fonction de l’augmentation annuelle des dépenses. Ce montant est prévu la première année par le bail. Si en cours d’exécution du bail, il s’avère que le contrat prévoit une provision pour charges insuffisante par rapport à leur liquidation, le propriétaire-bailleur ou l’administrateur peut proposer une majoration par l’envoi d’un avis de modification de la provision. L’obligation du bailleur de procéder annuellement à une régularisation des charges n’étant assortie d’aucune sanction, il appartient au locataire de l’exiger de même que la tenue à sa disposition des pièces justificatives des comptes. À défaut de régularisation annuelle, le bailleur pourra réclamer le paiement des charges dues sur présentation des justificatifs dans la limite de la prescription de cinq ans. Enfin, en cas de sous-évaluation avérée des provisions mensuelles initiales, si un préjudice a été causé au locataire, celui-ci pourra éventuellement obtenir judiciairement d’être indemnisé par le bailleur (QE, 17 avril 2007, n° 108788) Liste des charges récupérables Un décret du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables qui peuvent être demandées au locataire par le bailleur. Il s’agit des éléments décrits ci-dessous. La liste des charges récupérables prévue par le décret du 26 août 1987 a un caractère limitatif (Cass. Civ.3, 19 mars 2003, n° 07-10.738). A noter que le décret du 26 août 1987 prévoit que le remplacement d’éléments d’équipement n’est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci. I. - ASCENSEURS ET MONTE-CHARGE 1. Dépenses d’électricité. II. - EAU FROIDE, EAU CHAUDE ET CHAUFFAGE COLLECTIF DES LOCAUX PRIVATIFS ET DES PARTIES COMMUNES 1. Dépenses relatives : A ce titre, et jusqu’à la loi du 13 juillet 2006, seule la TVA relative à la consommation d’eau est expressément reconnue comme étant récupérable sur le locataire (Cass. Civ.3, 19 mars 2003, n° 07-10.738). Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ; III. - INSTALLATIONS INDIVIDUELLES Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives : IV. - PARTIES COMMUNES INTERIEURES AU BATIMENT OU A L’ENSEMBLE DES BATIMENTS D’HABITATION 1. Dépenses relatives : V. - ESPACES EXTERIEURS AU BATIMENT OU A L’ENSEMBLE DE BATIMENTS D’HABITATION (VOIES DE CIRCULATION, AIRES DE STATIONNEMENT, ABORDS ET ESPACES VERTS, AIRES ET EQUIPEMENTS DE JEUX) l. Dépenses relatives : VI. - HYGIENE 1. Dépenses de fournitures consommables : VII. - EQUIPEMENTS DIVERS DU BATIMENT OU DE L’ENSEMBLE DE BATIMENTS D’HABITATION 1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique. VIII. - IMPOSITIONS ET REDEVANCES Droit de bail. IX. - FRAIS DE PERSONNEL Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales. Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l’exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant. La jurisprudence a précisé que la récupération du salaire du gardien est subordonnée à l’exécution directe et cumulative par celui-ci de ces deux tâches et ne pouvait trouver à s’appliquer dans le cas d’un simple travail administratif de contrôle et de surveillance d’autant plus que l’entretien était confié à un prestataire de service (Cass. Civ.3, 19 mars 2003, n° 07-10.738) Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un employé d’immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables. A l’inverse, l’abonnement d’un poste de téléphone installe dans le logement d’un gardien et mis a la disposition des résidents, seulement en cas de force majeure, n’est pas récupérable apures des locataires, dans la mesure ou ceux-ci n’en seraient pas les seuls utilisateurs. (QE, 22 juillet 1991, n°42805) Les exemples de charges non récupérables :
Résiliation du bail : les erreurs à ne pas faire La résiliation du bail doit respecter certaines règles légales. Des règles qui sont parfois méconnues. Ce qu'il faut savoir pour éviter les erreurs et prévenir les litiges Les locations de logements nus à usage d'habitation sont, pour la plupart, soumises à la loi du 6 juillet 1989. Une loi qui fixe avec précision les conditions de résiliation du bail. Voici les erreurs à ne pas commettre quand le locataire ou le propriétaire veut donner congé. Erreur N°1. Ne pas respecter les délais légaux
C'est une évidence qu'il faut rappeler : vous devez absolument respecter les délais exigés par la loi (qui se calculent de jour à jour). Le locataire peut notifier son congé à tout moment pendant le bail avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans plusieurs cas. Le propriétaire, on le sait, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois. Si ce délai n'est pas respecté, le bail est reconduit automatiquement pour la durée initiale. Erreur N°2. Invoquer avec retard le droit au préavis réduit Cette erreur peut être commise par un locataire pouvant bénéficier du droit au préavis réduit d'un mois. Le congé doit en effet être donné dans un délai rapide après l'événement en question (mutation, perte d'emploi, etc.). Aucune limite n'est fixée par la loi mais les tribunaux ont déjà refusé le préavis réduit quand le congé est donné plus de six mois après la perte de l'emploi. Erreur N°3. Oublier les autres titulaires du bail Le propriétaire doit donner congé à tous les cotitulaires du bail par lettre séparée. Faute de quoi, le bail se poursuivra au profit de celui qui n'a pas été informé officiellement du congé. Cette disposition joue notamment pour les conjoints qui sont juridiquement cotitulaires du bail du logement familial, même si le bail n'a pas été formellement signé par les deux époux concernés. Rappelons que le pacte civil de solidarité assimile, sur ce point, les concubins signataires aux couples mariés, y compris quand les concubins sont de même sexe. A l'inverse, tous les titulaires du bail doivent donner congé au propriétaire. Faute de quoi, le bail se poursuit au profit de celui qui n'a pas donné congé (et qui est donc tenu au paiement des loyers). Erreur N°4. Se contenter d'une lettre recommandée Le préavis débute à compter du jour où le destinataire a eu connaissance du congé par acte d'huissier ou lettre recommandée, la loi laissant au propriétaire le choix du mode de notification. Mais en cas d'envoi d'une lettre recommandée, les tribunaux ont jugé que le préavis débutait à la date à laquelle l'accusé de réception a été signé. Problème : si le destinataire ne va pas chercher la lettre, le début du préavis est donc reculé et les délais risquent d'être dépassés. Conséquence : mieux vaut prévoir une large marge de manœuvre et envoyer la lettre bien avant les trois ou six mois prévus. Si l'accusé de réception ne revient pas rapidement, il sera toujours temps alors de s'adresser à un huissier. Erreur N°5. Donner un congé pour habiter le logement à titre de résidence secondaire Le propriétaire ne peut donner congé que pour reprendre le logement à titre de résidence principale. Erreur N°6. Ne pas mentionner le nom du bénéficiaire de la reprise pour habiter On sait que le propriétaire peut donner congé pour habiter le logement ou pour y loger son conjoint, son concubin, et les ascendants et descendants du couple. Autre erreur classique : invoquer le droit de reprise pour habiter au profit d'une personne exclue par la loi. Seules sont concernés les parents en ligne directe et non pas les neveux, nièces, etc. Erreur N°7. Ne pas respecter les formalités imposées dans la reprise pour vendre On sait aussi que le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement. Dans ce cas, la lettre est assimilée à une offre de vente au profit du locataire. Elle doit mentionner le texte de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le prix exact demandé et les conditions de la vente. Pour plus de sûreté, le propriétaire a même intérêt à joindre au congé le règlement de copropriété. Erreur N°8. Donner un congé pour vendre alors qu'on est qu'usufruitier L'usufruitier peut donner un congé pour habiter puisqu'il possède la libre jouissance du bien et de ses revenus. Mais il n'a pas le droit de le vendre sans l'accord du nu-propriétaire. Si ce dernier ne signe pas le congé pour vendre, celui-ci est donc frappé de nullité. Erreur N°9. Donner congé à l'occupant et non au titulaire du bail Il peut arriver que l'occupant ne soit pas le titulaire du bail, notamment quand une société ou une association loue le logement à son nom pour y loger un salarié. Dans ce cas, le propriétaire doit donner congé au signataire du bail et non pas à l'occupant. Erreur N°10. Ne pas payer les deux derniers mois de loyer pour récupérer sa caution Pratique fréquente : certains locataires peu scrupuleux ne paient pas les derniers mois de loyers, effectuant d'eux-mêmes une compensation avec le dépôt de garantie versé à la signature du bail. Cette pratique est légalement répréhensible. Et de toutes façons, rien n'empêche alors le propriétaire d'utiliser le dépôt de garantie pour financer les travaux de remise en état et d'intenter une action en justice pour exiger les loyers impayés. La résiliation du bail par le locataire La procédure décrite ici ne s'applique qu'aux baux régis par la loi du 6 juillet 1989. C'est-à-dire aux locations consenties aux personnes physiques à usage d'habitation principale ou mixte. Alors que le propriétaire ne peut donner congé que dans certains cas précis, le locataire peut résilier son bail à tout moment sans avoir à motiver sa décision. Le préavis
Le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail avec un préavis de trois mois, jour pour jour. Le droit de visite
Pour trouver un nouveau locataire, le bailleur doit avoir naturellement accès au logement. Les conditions de cet accès sont fixées par le bail, dans la limite de deux heures par jour, hors dimanches et jours fériés. Le propriétaire doit avoir l'autorisation du locataire pour entrer dans les lieux en son absence. Le paiement du loyer
Le locataire doit payer le loyer jusqu'à la fin du préavis, jour pour jour, même s'il quitte les lieux avant cette date. L'état des lieux
Un état des lieux de sortie doit être réalisé avant la remise des clefs. En principe, le locataire doit avoir effectué toutes les réparations qui lui incombent et rendre les lieux en bon état. Pour éviter les litiges, il a donc intérêt à effectuer lui-même le nettoyage des sols et murs. Les dégradations éventuelles sont à la charge du locataire mais pas les conséquences de la vétusté. Le dépôt de garantie
Le locataire doit récupérer le dépôt de garantie dans le délai maximal de deux mois après la remise des clefs. Au-delà de ce délai, les sommes portent intérêt au taux légal. Le propriétaire peut prélever sur le dépôt de garantie les frais de remise en état à la charge du locataire et les sommes qu'il n'a pas payées (loyer en retard, etc.). Le locataire ne doit jamais refuser de payer les deux derniers mois en laissant le dépôt de garantie entre les mains du bailleur. En cas de litiges, il doit saisir le tribunal d'instance, qui pourra, par exemple, ordonner une expertise des lieux pour évaluer les frais de remise en état.
La résiliation du bail par le propriétaire Dans les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut récupérer le logement qu'à des conditions très strictes. Principes généraux et préavis Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail et moyennant un préavis de six mois, jour pour jour, avant son terme. Si ce préavis n'est pas respecté, le bail est reconduit d'office. Quand le congé parvient prématurément, le préavis débute à la date légale correspondant aux six mois exigés. Le congé doit être signifié à tous les titulaires du bail. Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant la durée du préavis en ne payant que les loyers de la période d'occupation. Reprise pour vendre Le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement. Mais le locataire dispose alors d'un droit de préemption. Le congé notifié au locataire doit mentionner le prix demandé et les conditions de la vente. Il doit notamment mentionner les conditions de paiement du prix et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989. Faute de quoi, une nullité pour vice de forme peut être prononcée par les tribunaux. Le locataire peut se porter acquéreur aux conditions définies dans le congé. Il dispose d'un délai de deux mois à compter du début du préavis légal pour faire connaître sa réponse. Son silence équivaut à un refus. S'il se porte acquéreur, le locataire doit signer l'acte dans les deux mois qui suivent son acceptation. Si la vente ne se réalise pas dans les délais impartis, le contrat cesse de plein droit. Sauf si le propriétaire est responsable de la non-réalisation (absence lors de la signature, etc.). Quand le logement est proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans le congé initial, le locataire bénéficie d'un second droit de préemption. Quand un bailleur institutionnel souhaite donner congé aux locataires pour mettre en vente plus de dix logements dans un même immeuble, il doit faire une proposition de relogement aux locataires qui n'achètent pas leur logement lorsque leurs ressources sont inférieures à 80% des plafonds PLI. Il doit également renouveler le bail des personnes qui ne peuvent déménager en raison de leur âge (plus de 70 ans) ou de leur état de santé. Congé pour habiter Le propriétaire peut donner congé pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un parent proche. Le congé doit mentionner le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le propriétaire, son conjoint ou concubin « pacsé », son concubin (depuis plus d'un an) ou les ascendants ou descendants des intéressés. Motifs légitimes et sérieux Le propriétaire peut donner congé pour un motif légitime et sérieux. Ce motif n'implique pas forcément une faute du locataire. Locataires protégés Quand le locataire a plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le montant brut du Smic, le propriétaire ne peut signifier le congé qu'en proposant un autre logement. Cette obligation de relogement ne concerne pas les bailleurs qui sont âgés de plus de 60 ans ou dont les ressources ne dépassent pas le même plafond (une fois et demi le smic). Résiliation du bail avec préavis réduit à un mois Le locataire d'un logement loué à usage d'habitation principale (soumis à la loi du 6 juillet 1989) peut donner son congé et résilier son bail à tout moment. Le préavis normal est de trois mois. · 1. Quand le locataire perd involontairement son emploi, c'est-à-dire essentiellement quand il fait l'objet d'un licenciement. Ce cas exclut donc les changements d'activité professionnelle volontaires, les départs en retraite, les démissions. Un arrêt de la Cour de cassation a accordé le préavis réduit pour les fins de CDD (8/12/99). · 2. Quand le locataire fait l'objet d'une mutation professionnelle, qu'il soit ou non à l'origine de cette mutation et quelle que soit la distance. D'après la Cour de cassation, le même préavis réduit est accordé aux salariés qui déménagent pour suivre leur entreprise (9/3/2004). · 3. Quand le locataire retrouve un emploi à la suite d'une perte d'emploi. · 4. Quand le locataire trouve un premier emploi · 5. Quand le locataire perçoit le RMI, remplacé par le RSA depuis le 1er juin 2009. · 6. Quand le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide.
Résiliation du bail et expulsion La demande en résiliation d'un bail d'habitation, lorsqu'elle est motivée, notamment, par l'existence d'une dette locative, doit, à peine d'irrecevabilité, avoir été notifiée au représentant de l'Etat dans le département, et ce dans le respect du délai de deux mois imparti à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Résiliation du bail et paiement du loyer
Mardi 6 Avril 2010
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