Le contrat de location : le bail
Pourquoi rédiger un bail ?
Le bail appelé également contrat de location permet de formaliser la location et définit ainsi les obligations du locataire et du propriétaire. Son écrit obligatoire a limité les malentendus et diminué le nombre de litiges.
Qui doit le remplir ?
Rédigé par le propriétaire et approuvé par le locataire, le bail est signé en deux exemplaires au moins et par les deux parties. Le bailleur peut le rédiger sur papier libre avec toutes les mentions légales nécessaires. Cependant, il est préférable de se procurer des contrats types. Vous trouverez des baux pré imprimés auprès des associations de locataires ou de propriétaires, en libraire et dans les journaux spécialisés.
Si une personne se porte caution, elle doit également recevoir un exemplaire du contrat.
Lorsque le contrat est rédigé par un professionnel (agent immobilier, notaire, ...), les frais de dossier sont divisés entre propriétaire et locataire.
À quelle loi se référer ?
La loi du 6 juillet 1989 régit les locations à usage d'habitation : elle encadre le contenu des contrats de location portant sur des logements loués non meublés. Certaines clauses sont obligatoires, d'autres facultatives, d'autres enfin interdites.
Quelles sont les clauses obligatoires d'un bail ?
Les clauses obligatoires sont celles qui concernent les éléments essentiels de la location, sans lesquels le contrat n'aurait pas de sens :
• Nom et adresse du propriétaire et du locataire.
• Adresse du logement.
• La nature de la location : maison ou appartement, numéro du lot, étage, nombre de pièces, jardin, parking et description de toutes les parties communes.
• Date de prise d'effet de la location : elle fixe le point de départ de tous les délais légaux (remise des clés, hausse annuelle, …).
• La durée du bail
• La destination des lieux : location à usage d'habitation, professionnel ou mixte.
• Le montant du loyer et les modalités de révisions éventuelles.
• Le montant du dépôt de garantie.
• La superficie du logement pour les locations nues louées comme résidence principale, appelé mesurage Boutin.
• Depuis le 1er mai 2007, une clause informant des conditions de réception des services de télévision, par voie hertzienne ou numérique (TNT) et s'il faut contacter ou pas un distributeur pour en bénéficier, dans ce cas les coordonnées d'un distributeur de service devront être indiquées. Cette information doit être annexée au contrat de location. Ces éléments n'ont qu'une valeur informative.
Quelles sont les clauses abusives d'un bail ?
Vous trouverez ici un récapitulatif des principales clauses dites abusives ou illicites. Il ne s'agit pas de prendre partie pour le locataire ou le propriétaire mais d'informer au mieux les deux parties des exigences de la loi afin d'éviter les litiges.
Lorsque par erreur, un contrat de bail contient une clause abusive, elle est considérée comme nulle. Cela signifie que le locataire n'en tient pas compte. Il n'a pas à la respecter. Il n'a pas non plus besoin d'intenter une action en justice pour en demander l'annulation. Ces clauses sont réputées inexistantes.
Les clauses abusives sont énumérées par l'article 4 de la loi de 1989. Est réputée non écrite toute clause qui :
• Autorise le propriétaire à prélever le loyer directement sur le salaire du locataire.
• Impose le règlement du paiement du loyer par prélèvement bancaire automatique sur le compte courant ou par la signature de traites ou de billets à ordre.
• Oblige le locataire, en vue de la vente ou d'une relocation à laisser visiter le logement les jours fériés ou pendant plus de deux heures les jours ouvrables.
• Engage la responsabilité collective du locataire en cas de dégradation des éléments communs de l'immeuble.
• Engage le locataire, par avance, à rembourser au titre des réparations locatives, des sommes estimées unilatéralement par le bailleur.
• Impose au locataire la souscription d'un contrat auprès d'une compagnie d'assurances choisie par le propriétaire.
• Prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un autre motif que le non paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ou la non souscription d'une assurance contre les risques locatifs.
• Autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer sans contrepartie des prestations indiquées au contrat.
• Autorise le propriétaire à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses du contrat.
• Interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative, …
• Oblige le locataire à installer des équipements à ses frais (compteur d'eau, de gaz, d'électricité).
• Interdiction au locataire, sous peine de résiliation, d'utiliser les lieux loués comme résidence secondaire ou saisonnière.
• Porte atteinte à la libre jouissance : interdiction d'usage de l'ascenseur, de l'escalier principal, obligation d'utiliser l'escalier de service pour les livraisons, de donner les clefs à un tiers en cas d'absence car il s'agit de discrimination.
• Remet en cause la fin du bail en fonction d'évènements extérieurs et impose au locataire de poursuivre le paiement du loyer sans contrepartie.
Quelles sont les clauses facultatives ?
Les clauses facultatives permettent de prévoir d'autres dispositions, conformes à la loi et signées par les deux parties.
Ces mentions sont très diverses et peuvent porter par exemple sur l'obligation de souscrire un contrat de maintenance de la chaudière, sur la remise de plusieurs mois de loyers en contrepartie de travaux de rénovation par le locataire, sur le règlement d'avances sur charges. Le bail peut aussi prévoir une durée de location plus longue que celle fixée par la loi.
Quelles est la durée du bail ?
La durée du contrat de location va être déterminée par la qualité du propriétaire :
Un bail de 6 ans : lorsque le bailleur est une personne morale (association, société, institutionnels), la durée minimale du contrat est fixée à six ans.
Un bail de 3 ans : lorsque le bailleur est une personne physique* il s'agit là de la majorité des baux de location.
Un bail de 1 an : Si le propriétaire est une personne physique* et qu'il justifie de raisons privées ou professionnelles l'obligeant à récupérer le logement avant la durée légale de 3 ans, on parle alors d'un bail «de courte durée». Les raisons doivent être précisées dans le contrat:
• Retour en France prévu lorsque le propriétaire est installé à l'étranger.
• Attente d'une mutation dont on connaît la date à l'avance ou d'une mise à la retraite programmée.
• Permettre à un enfant de suivre ses études dans le logement.
• Le bailleur doit alors confirmer deux mois avant le terme du bail, la réalisation de l'évènement et le locataire devra partir. Si l'événement ne s'est pas produit, le contrat se transforme en bail classique de 3 ans.
* Sont considérés comme personnes physiques les propriétaires à titre individuel mais aussi les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou les sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu'au 4e degré.
Quelles sont les documents à annexer au contrat ?
Voici la liste des documents qui doivent être annexés au contrat de location :
L'attestation d'assurance du bien contre les risques locatifs (que le locataire a l'obligation de souscrire).
La caution signée lorsqu'elle est exigée par le propriétaire.
L'état des lieux signé par les deux parties.
Les diagnostics obligatoires pour les locations (comme le DPE par exemple )
Lorsque le bien loué est en copropriété, le propriétaire doit fournir une copie des extraits concernant :
• La destination de l'immeuble (usage professionnel, privé ou mixte).
• L'usage des parties communes et privées (étendage du linge, stationnement des vélos, local commun, …).
• Le nombre de millième soumis aux charges.
La situation de famille du locataire.
Un couple marié :
Le bail appartient aux deux époux même s'il est signé par un seul des époux (également si le bail est antérieur à la date du mariage). Ainsi si l'un des époux décède ou abandonne le domicile conjugal, l'autre reste bénéficiaire du contrat de location. Le bail se poursuit. Les époux sont aussi solidaires du paiement du loyer et des charges et de toutes les obligations incombant aux locataires. Cette solidarité ne cesse qu'en cas de divorce.
Un couple non marié :
L'union libre :
Le concubinage est une union de fait, caractérisé par une vie stable entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. Si les locataires vivent en concubinage deux cas de figure sont possibles :
• soit les deux noms sont sur le bail, ils sont alors colocataires et bénéficient des mêmes droits sur le logement.
• soit un seul d'entre eux a signé le bail, il est par conséquent le seul locataire en titre, l'autre étant hébergé. En cas de décès ou d'abandon de domicile si la cohabitation existe depuis plus d'un an le locataire restant bénéficie de la poursuite du bail, si la cohabitation est inférieure à un an, le bail peut être résilié.
PACS (Pacte Civil de Solidarité) :
Les locataires signataires d'un PACS ont deux possibilités :
• Les 2 noms sont sur le bail, ils sont colocataires et disposent chacun des droits d'occupation des lieux.
• Un seul d'entre eux signe le bail, il sera considéré comme l'unique locataire. Cependant, le partenaire pacsé est tout de même responsable du paiement du loyer et des charges.
En cas de décès ou d'abandon de domicile le locataire restant a droit au maintien dans les lieux et ce, quel que soit la durée du PACS.
Les frais divers :
La loi n'autorise pas la facturation au locataire des frais de rédaction d'actes lors de la signature du bail. Seul le cas d'intervention d'un huissier en cas de désaccord sera facturé entre le propriétaire et le locataire (forfait de 115€)
La quittance mensuelle doit être gratuite (ni frais de rédaction, ni frais d'envoi) Aucun frais de relance ne peut être facturé. L'état des lieux est gratuit.
Sont considérés illégaux les frais de facturations pour :
• encaissement des chèques
• visite technique annuelle
• honoraires de renouvellement du bail sans modification des clauses du contrat de location
• frais de clôture du dossier
• frais de réservation de location
L'état des lieux
Pourquoi un état des lieux ?
L'état des lieux est un document obligatoire qui décrit l'état du logement pièce par pièce ainsi que les équipements qu'il comporte. Il permet d'éviter les litiges au moment du départ du locataire. Il est établi à l'entrée et à la sortie du bien loué. C'est une formalité un peu fastidieuse mais obligatoire qu'il ne faut pas négliger. La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie déterminera les responsabilités de chaque partie concernant la prise en charge des réparations à effectuer.
Comment se présente l'état des lieux ?
L'état des lieux peut être établi sur un papier libre ou sur un formulaire pré imprimé. Dans tous les cas il doit être établi un «état des lieux contradictoire» c'est-à-dire signé par le propriétaire et le locataire, daté et signé par chaque partie. Pour plus de sécurité, l'achat d'un formulaire type dans une librairie évite les oublis. Il doit être obligatoirement joint au contrat de location.
Quand établir l'état des lieux ?
Lors d'une location deux états des lieux sont établis :
• à l'entrée : lors de la remise des clés avant que le locataire n'y installe ses meubles
• à la sortie : à la restitution des clés, lorsque le logement est vide.
Qui établit l'état des lieux ?
L'état des lieux est généralement établi par la personne chargée de la location. Le propriétaire lui-même ou son mandataire (une agence immobilière, un administrateur de biens) mais cette tâche peut également être confiée à un huissier de justice. Dans ce cas et depuis le 22 décembre 2010, les frais ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire, c'est au propriétaire de s'en acquitter.
Si l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable et qu'une des parties fait appel à un huissier, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.
Que contient l'état des lieux ?
L'état des lieux doit être détaillé. La description du logement doit être faite pièce par pièce, du sol au plafond. Les équipement doivent aussi être décrits : placards, cheminée, chauffage, nature et état des revêtements muraux, huisserie, portes, fenêtres, volets roulants. N'hésitez pas à vérifier le bon fonctionnement des appareils électriques fournis (hotte, réfrigérateur, radiateurs…).
Il faut également effectuer des relevés de compteurs : eau, gaz, électricité à l'entrée et à la sortie des lieux.
Attention à ne pas utiliser des termes généraux ou subjectifs qui peuvent donner lieu à interprétation. Veillez à être très précis, le choix des mots sera déterminant en cas de litige.
Il vaut mieux utiliser un document unique comportant pour chaque poste une colonne «à l'entrée du locataire» et une colonne «à la sortie du locataire».
Que se passe-t-il si des défauts apparaissent après l'état des lieux ?
Le locataire découvre un défaut important qu'il s'agisse d'une dégradation, ou d'un vice de construction, il doit immédiatement en informer le propriétaire, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
La loi a prévu qu'au cours du premier mois de chauffe, ou si l'électricité ne fonctionne pas au moment de l'état des lieux, il faut émettre des réserves afin de faire modifier l'état des lieux pendant le premier mois suivant l'installation.
Que se passe-t-il si aucun état des lieux n'est établi ?
Dans ce cas, le logement est présumé en bon état de réparation et le locataire doit le rendre tel quel. Cependant cette présomption est valable pour la partie qui ne s'est pas opposée à la rédaction de l'état des lieux. Ainsi trois situations sont possibles :
• Le propriétaire refuse d'établir un état des lieux. Il ne peut pas bénéficier de la présomption et il devra faire la preuve du bon état du logement à la remise des clés avant de réclamer des frais de remise en état au locataire.
• Le locataire s'est refusé à l'établissement de l'état des lieux. La présomption revient donc au propriétaire, le logement est présumé en bon état et le locataire devra le rendre tel quel à la sortie.
• D'un commun accord, le locataire et le propriétaire n'ont pas établi d'état des lieux, le locataire est également présumé avoir pris le logement en bon état et devra le rendre tel quel.
Quelles sont les dégradations imputables au propriétaire ?
La vétusté et l'usure d'un logement et de ses équipements résultant d'un usage normal ne peuvent pas être imputés au locataire.
Le vieillissement du logement est à la charge du propriétaire : les tapisseries jaunies ou passées, les moquettes usées, décolorées, les peintures écaillées, les plafonds fissurés. Les portes et fenêtres détériorées avec des éclats de bois ou les peintures abîmées.
Les normes d'usage sont de 5 à 7 ans pour les moquettes, de 7 à 10 ans pour les peintures et revêtements muraux.
De la même manière, les dégâts dûs aux vices cachés, malfaçon de construction, sinistre extérieur au logement ou force majeure sont de la responsabilité du propriétaire. Le locataire doit tout de même informer le propriétaire dès qu'il en prend connaissance afin de mettre en jeu les garanties et assurances existantes.
Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?
Le locataire doit effectuer les petites réparations tout au long de la location mais surtout avant l'état des lieux de sortie : il doit reboucher les trous effectués pour ses accrochages, lessiver les moquettes et les murs.
Le logement n'a pas à être remis à neuf mais dans l'état où il a été reçu. Cependant les détériorations provenant d'un usage anormal telle que les taches indélébiles, les moquettes brûlées, … doivent être remise en bon état.
Un locataire qui a effectué des transformations importantes sans l'accord du propriétaire devra remettre à ses frais le logement dans son état d'origine. Il en est de même pour les petites modifications sauf autorisation du propriétaire de laisser le bien en l'état.
Que se passe-t-il en cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire ?
Lorsque les deux parties ont une appréciation différente de l'état du logement, il peut être fait appel à un huissier, son état des lieux s'imposera aux deux parties.
Si des réserves sont émises par le propriétaire ou le locataire, ils peuvent également faire appel, sans frais, à la commission départementale de la conciliation (préfecture ou DDE). La commission convoquera les parties et essaiera de trouver un accord.
Que devient le dépôt de garantie ?
Si la comparaison des états des lieux fait apparaître des dégradations imputables au locataire, le propriétaire doit établir des devis justifiant le coût de la remise en état avant de les prélever sur le dépôt de garantie.
Lorsque le logement est rendu dans un bon état, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans les deux mois à compter de la remise des clés (si le locataire a totalement rempli ses obligations : paiement de tous les loyers et charges) au-delà de ce délai, les sommes portent intérêts au taux légal.
Le dépôt de garantie
Qu'est ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie, ou caution, est la somme remise au propriétaire par le locataire à la signature du contrat de location. Il permet au propriétaire de se prémunir contre les dégradations ou les impayés éventuellement dûs par le locataire lorsqu'il quitte le logement.
Il existe des dispositifs d'aide au paiement du dépôt de garantie : les aides loca-pass . Elles aident financièrement les locataires à payer l'avance au propriétaire.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Depuis le 10 Février 2008, le montant du dépôt de garantie est au maximum d'un moisde loyer hors charges pour les locations vides. Ce dépôt est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Le propriétaire encaisse le dépôt de garantie. Son montant reste invariable même sur une très longue durée de location et il ne peut pas être révisé même à l'occasion du renouvellement du bail. Bien que ce soit une pratique courante, aucun texte de loi n'impose le versement d'un dépôt de garantie : au contraire, pour qu'il soit exigible par le propriétaire, son versement doit être expressément prévu par le contrat de location. Egalement depuis le 10 Février 2008, l'avance Loca Pass est étendue à tous les locataires. Ce dispositif permet au locataire de se faire avancer le dépôt de garantie et de le rembourser sans intérêts en 36 mensualités maximum.
Le montant du dépôt de garantie peut être supérieur à 1 mois pour les locations meublées.
Le dépôt de garantie peut-il remplacer le dernier mois de loyer ?
Le dépôt de garantie ne doit pas être assimilé à une avance sur loyer. Le locataire est tenu de régler son loyer jusqu'à la date de sortie du logement. Le locataire refusant de payer son loyer le dernier mois prend le risque de recevoir un commandement de payer : son mobilier peut être mis en saisie conservatoire l'empêchant ainsi de déménager.
Quand le propriétaire doit-il restituer le dépôt de garantie ?
La restitution totale du dépôt de garantie doit se faire dans les deux mois à compter de la remise des clés si le locataire a totalement rempli ses obligations (paiement de tous les loyers et charges et réalisation des travaux lui incombant) au-delà de ce délai, les sommes portent intérêts au taux légal.
Si le propriétaire n'a pas rendu le dépôt de garantie dans les deux mois, le locataire peut lui expédier une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui réclamer le remboursement. Si nécessaire, le locataire peut intenter une procédure «d'injonction de payer» devant le tribunal d'instance.
Dans quels cas le propriétaire garde tout ou partie du dépôt de garantie ?
Le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie :
• Si le rapprochement des états des lieux d'entrée et de sortie fait apparaître des détériorations imputables au locataire, sauf si celles-ci ont été occasionnées par vétusté, malfaçon ou vice de construction.
• S'il existe des loyers et charges impayées.
• Si la taxe sur les ordures ménagères n'a pas été payée, elle peut être déduite au prorata temporis.
• Si le bien loué est en copropriété, le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie jusqu'à ce qu'il reçoive le décompte des charges annuelles, dans ce cas il n'est pas soumis au paiement des intérêts au taux légal pour non respect du délai de deux mois.
Les cas où le dépôt de garantie peut être diminué sont nombreux mais on constate que c'est surtout les travaux à effectuer au moment du départ qui posent problèmes.
Attention, les sommes que le propriétaire réclame au locataire doivent être justifiées. Il ne peut pas fixer arbitrairement le montant des travaux mais doit présenter des devis ou factures de professionnels.
Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux de remise en état, il ne peut pas facturer de la main d'œuvre à son locataire, seul le prix d'achat des matériaux sera déduit du dépôt de garantie.
La restitution du dépôt de garantie est le deuxième sujet de contentieux dans les rapports locatifs : la justification des coûts et leurs pertinences sont difficiles à déterminer. Cependant, lorsque le dépôt de garantie a été rendu au locataire, il arrête définitivement les comptes et implique une renonciation à toute réclamation ultérieure
La caution
Qu'est ce qu'une caution ?
La caution est une garantie de paiement demandée par le propriétaire. Il peut exiger qu'un proche solvable ou un organisme (1% logement) s'engage, en cas de défaillance de la part du locataire, à payer le loyer et les charges. En cas de dettes, cette caution permet au propriétaire de réclamer le paiement à la personne ou à l'organisme qui a cautionné le locataire. Il sécurise ainsi le paiement des loyers. L'acte de caution doit être annexé au bail.
Qui peut être caution ?
En général il s'agit d'une personne de la famille du locataire ou un proche mais il peut également s'agir d'une banque ou d'un organisme.
Un cautionnement est souvent demandé lorsque le locataire est étudiant ou lorsque le loyer et les charges dépassent le tiers de ses revenus.
En cas de défaillance du locataire la caution va donc payer à sa place.
Dans quels cas un propriétaire ne peut-il pas demander de caution ?
Depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, les propriétaires bailleurs qui ont souscrit uneassurance garantissant les risques locatifs ne peuvent plus demander de cautionnement à leur locataire.
La loi du 24 novembre 2009 prévoit désormais deux exceptions à cette interdiction :
* Si le locataire est un étudiant
* Si le locataire est un apprenti
Cela ne concerne que les assurances Garanties Loyers Impayés (GLI) et pas la Garantie des Risques Locatifs (GRL) qui exclut toute caution (le cumul assurance GRL et caution solidaire est donc impossible).
Comment se présente un acte de caution ?
L'acte de caution, ou cautionnement doit être écrit. Il est le plus souvent établi «sous seing privé» c'est-à-dire entre le propriétaire et la caution. Il peut aussi être établi par notaire ; il s'agit alors d'un acte authentique.
La caution garde un exemplaire de cet acte ainsi qu'un exemplaire du contrat de location.
Quelles sont les mentions obligatoires sur l'acte de caution ?
L'acte de caution comporte certaines mentions qui doivent être écrites de la main même de la caution :
• Le montant du loyer et les conditions de sa révision en chiffres et en lettres.
• La reproduction manuelle de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (alinéa 1) qui précise les conditions dans lesquelles la caution peut résilier son engagement et sa signature manuscrite.
• Si la somme maximale (principal, intérêts, frais et accessoires compris) est indiquée, la garantie ne s'exercera pas au-delà, même si la dette est supérieure, il ne pourra pas être réclamé un montant plus élevé à la caution.
Si aucun montant maximum n'est précisé, l'engagement est alors très étendu et non chiffrable. Le bailleur doit informer le garant de l'évolution de la garantie tous les ans. A défaut, il ne sera pas tenu de payer les accessoires, frais et pénalités.
Attention : à défaut de toutes ces mentions, l'acte est nul et le bailleur ne peut pas demander à la caution de payer les dettes du locataire.
Quelle est l'étendue de l'engagement pour la caution ?
Le cautionnement n'est pas un simple engagement moral mais un risque à mesurer.
Il s'agit d'un acte qui peut être financièrement lourd de conséquences.
En signant l'acte de cautionnement, la «caution» devient garant du paiement des sommes dues par le locataire au propriétaire.
Son engagement dépend de sa caution, simple ou solidaire :
• La caution simple : lorsque le cautionnement est simple, le risque est plus limité et évaluable : le garant ne paiera à la place du locataire que lorsque toutes les poursuites contre lui ont échoué et qu'il est insolvable. Cependant si vous avez renoncé «au bénéfice de discussion» dans l'acte, le bailleur peut s'adresser à vous sans avoir effectué de poursuites contre le locataire.
• La caution solidaire : lorsque la caution est solidaire, cela signifie que la caution s'engage à payer les loyers, les charges à la place du locataire non seulement si ce dernier n'en a pas les moyens mais aussi s'il refuse de payer ! Le propriétaire est en droit de se retourner vers la caution sans poursuivre le locataire.
Quelle est la durée de la caution ?
Deux cas existent :
• Durée déterminée : si une date est précisée clairement dans l'acte de caution, le garant ne peut pas retirer son engagement avant le terme prévu.
• Durée indéterminée : l'acte de cautionnement ne comporte aucune indication de durée donc il correspond à la durée du bail. La caution peut alors retirer son engagement à tout moment mais il ne prendra fin qu'à l'expiration du bail en cours qu'il s'agisse du bail initial, renouvelé ou reconduit, la caution sera engagée à payer les sommes jusqu'à cette date.
Attention : l'obligation de prise en charge des impayés du locataire cesse à la date de dénonciation du bail en cours, par contre l'obligation de paiement subsiste pour toutes les dettes nées durant la période de couverture.
Que se passe-t-il en cas de colocation ?
Lorsqu'il existe une colocation, chaque colocataire s'engage à payer au propriétaire la totalité du loyer. Ainsi la caution de chaque colocataire est également tenue à payer l'intégralité du loyer quitte à se retourner contre les autres colocataires afin de récupérer leur quote-part.
Le propriétaire peut choisir de se retourner contre une seule caution, généralement la plus solvable et l'obliger à payer la totalité des dettes, charge ensuite à cette personne de se retourner contre les autres cautions.
Quels sont les biens que la caution engage ?
La caution donnée engage le garant sur ses revenus, salaires, et tous les biens lui appartenant (y compris son logement).
La caution peut ainsi se retrouver privée de tous ses biens (sauf du minimum égal le RMI).
En principe pour les couples mariés seuls les biens de l'époux qui s'est porté caution sont concernés sauf si une clause comprenant les biens communs a été signée ou si les deux époux ont signé la caution.
Si le garant ne peut pas faire face à son engagement de caution, il peut demander au juge d'instance un délai de paiement.
Quels sont les recours de la caution contre le locataire en cas d'impayés ?
La caution bénéficie des mêmes droits que le créancier initial vis-à-vis du locataire. Elle peut intenter une action directe contre le débiteur en le poursuivant par les moyens légaux dès que le propriétaire s'est retourné contre elle.
Si elle est poursuivie par le bailleur, elle doit forcer le locataire à intervenir dans la procédure en l'appelant en garantie.
Elle peut demander une hypothèque sur les biens du locataire (si celui-ci est solvable).
Les droits de la caution n'ont pas de limite de péremption : ainsi dans un délai de 30 ans, la caution peut se retourner contre le débiteur afin de se faire rembourser les sommes payées à sa place.
Qu'est ce que le cautionnement bancaire ?
Le cautionnement bancaire est une garantie faite par la banque du locataire, au propriétaire, en remplacement de la caution. En contrepartie le locataire est obligé de verser l'équivalent de trois mois à un an de loyer sur un compte bloqué et il doit payer ce service à sa banque environ 2% du montant cautionné.
Quelle information doit être communiquée à la caution ?
L'information de la caution en cas d'impayés du locataire doit se faire dans les quinze jours suivant l'envoi du commandement de payer au débiteur. Si ce délai n'est pas respecté, le garant n'est pas tenu de payer les pénalités ou intérêts de retard dûs par le locataire.
La caution doit être informée au moins tous les ans de l'évolution du montant de la dette. A défaut, tous les frais et pénalités associés à la dette sont annulés (loi du 29/7/98 modifiant art 2016 du code civil).
La caution est-elle maintenue lors du renouvellement du bail ?
Deux cas existent :
• le cautionnement est à durée déterminée : la caution prend fin à l'issue du bail. Ainsi en cas de tacite reconduction la caution donnée ne s'étend pas sauf si l'acte de caution prévoit une clause couvrant son renouvellement.
• le cautionnement est à durée indéterminée : aucune indication de durée n'est prévue. Si le garant n'intervient pas durant le bail pour se désengager, il reste garant tout le long du bail y compris lors des renouvellements.
On constate qu'il s'agit de «cas par cas» et que le meilleur conseil est de lire attentivement l'acte de caution afin de connaître avec précision les durées d'engagements et les dénonciations possibles !
La fin de la caution
La caution prend fin au terme prévu, à l'expiration du bail en cours si cela a été demandé, ou au remboursement total de la dette.
Cependant des clauses peuvent être rajoutées, par exemple au décès de la caution, afin d'éviter le report de la caution sur les héritiers, ou au décès du locataire.
L' Assurance Loyers Impayés
Qu'est-ce que l'Assurance Loyers Impayés ?
L' Assurance Loyers Impayés, également appelée Garantie des Loyers Impayés (GLI), sécurise les revenus du propriétaire bailleur et le garantit contre les risques locatifs : loyers et charges impayés, détériorations immobilières, frais de contentieux (en défense et recours) voire parfois le départ prématuré du locataire.
En effet, même si les bailleurs peuvent demander la présence d'une caution solidaire ou d'undépôt de garantie, ces assurances permettent de récupérer les sommes dues et non perçues en cas de non paiement d'un locataire ou de dégradations supérieures au montant du dépôt de garantie.
Différence entre Assurance Loyers Impayés et GRL
La GRL, « par opposition » à la GLI, est une assurance également destinée aux bailleurs.
Bien que leur objectif soit similaire, ces 2 assurances restent 2 « produits » différents :
* l'Assurance Loyers Impayés est proposée par de nombreux assureurs alors que seuls ceux qui ont signé une convention avec l'APAGL (Association Pour l'Accès Aux Garanties Locatives) peuvent proposer la GRL
* l'Assurance Loyers Impayés a souvent une garantie limitée dans le temps alors que la GRL a une garantie limitée par un plafond de garantie (montant maximum d'indemnisation)
* l'Assurance Loyers Impayés concerne des locataires considérés comme solvables et sans risques car les assureurs ont fixé de strictes conditions d'éligibilité des locataires alors que la GRL concerne un un plus grand nombre de locataires
* l'Assurance Loyers Impayés est souvent assortie d'une franchise de quelques mois alors que la GRL a un effet immédiat (le remboursement n'intervient que si plusieurs loyers ne sont pas payés)
* les tarifs de cotisation sont plus élevés que ceux de la GRL.
Qui peut souscrire une Assurance Loyers Impayés ?
Peuvent souscrire une Assurance Loyers Impayés les propriétaires bailleurs :
* dont le logement ou le locataire ne remplit pas les conditions de souscription de la GRL : c'est-à-dire si le loyer est supérieur à 2.000 € ou si le taux d'effort du locataire (loyer + charges divisé par les revenus mensuels) est supérieur à 50 % ou encore si le locataire est en place dans le logement depuis plus de 15 jours et moins de 6 mois
* qui préfèrent souscrire cette assurance plutôt qu'une GRL
* dont le locataire satisfait les conditions d'éligibilité demandées par les compagnies d'assurances qui proposent ces contrats. Pour toutes, les revenus du locataire (ou de sa caution) doivent être supérieurs à 3 fois le loyer et certaines compagnies exigent même que le locataire soit titulaire d'un CDI mais aussi qu'il possède une caution solidaire. Les propriétaires bailleurs qui ne seraient pas en mesure de justifier à l'assurance que les conditions demandées sont remplies peuvent se tourner vers la GRL
* dont le locataire est en place depuis plus de douze mois sans incident de paiement
* qui souhaitent une caution et dont le locataire est étudiant ou apprenti
Quelles sont les garanties de l'Assurance Loyers Impayés ?
Les garanties généralement proposées dans ces contrats sont :
* la prise en charge par l'assurance des loyers impayés : en cas de défaillance du locataire, l'assurance prend en charge les loyers, les charges et les taxes, les indemnités d'occupation, quelle que soit la raison de la défaillance (impayé, décès, ...), après le délai de franchise s'il est prévu. Le propriétaire bailleur conserve à sa charge les sommes non perçues pendant les quelques mois de la période de franchise.
Cette garantie (et donc l'indemnisation) est limitée dans le temps ou en montant.
* les détériorations et dégradations qui ne pourraient pas être financées par le dépôt de garantie. Ces dommages doivent pouvoir être imputables au locataire et la garantie doit avoir été souscrite (cette protections supplémentaire est une option chez certains assureurs)
Cette garantie est limitée en montant et souvent soumise à franchise.
* les frais de contentieux occasionnés par la situation d'impayé : frais de recouvrement, frais de justice, d'huissier ...
* le départ prématuré du locataire : en cas de décès du locataire ou de départ prématuré du locataire (non respect du délai de préavis, départ « à la cloche de bois »), l'assurance indemnise le propriétaire jusqu'à la récupération des locaux. Cette garantie peut être incluse de base ou en option selon les contrats.
Certains contrats proposent également en option une garantie « vacance locative » qui permet de percevoir une indemnisation pour la période entre deux locataires où le bailleur ne perçoit donc pas de loyer. Des plafonds de garanties et des franchises sont en général présentes.
Les assureurs proposent presque tous des options, avec surcoût. Les prix varient selon les compagnies.
Quel est le coût d'une Assurance Loyers Impayés ?
Le montant de la cotisation est exprimé en pourcentage du loyer annuel du logement concerné, auquel viennent s'ajouter les honoraires fixes des assureurs.
Les tarifs de cette assurance oscillent entre 2,5 et 5 % du loyer annuel, selon les assureurs et les options éventuellement souscrites. Soit, en moyenne, un peu moins d'un demi-mois de loyer.
Le montant des cotisations est déductible des revenus fonciers, ce qui atténue son coût et rend cette assurance attractive en tant que bailleur.
Les assurances
L'assurance du locataire
La souscription d'une assurance habitation par les locataires est obligatoire pour les locations louées vide. Son importance est réelle et couvrira le bien en cas de risques locatifs :
• Incendie, explosion.
• Dégâts des eaux.
• Vol.
• Catastrophe naturelle et tempête.
• Attentats ou actes terroristes.
• La responsabilité civile (dommages causés au tiers lors de la vie privée).
Ce type de contrat assure au locataire la prise en charge totale des dommages en cas de sinistre.
D'autres garanties, facultatives peuvent s'y rajouter et permettent au locataire d'être totalement couvert (la recherche de fuites, le bris de glace, …).
Attention le défaut d'assurance autorise le propriétaire à résilier le contrat de location.
Le locataire est libre de choisir sa compagnie d'assurance. De nombreuses assurances, banques, ou mutuelles proposent des contrats.
Les occupants des locations saisonnières, résidences secondaires, meublés, foyers logement et logements de fonction ne sont pas soumis à l'obligation d'assurance. Toutefois, ils sont responsables comme les autres. Ils ne doivent donc pas négliger de garantir leurs responsabilités à l'égard de leur propriétaire.
L'assurance du propriétaire
Le propriétaire non occupant peut s'assurer contre les risques dont il est responsable (vice de construction, défaut d'entretien, trouble de jouissance).
La garantie «recours des locataires» indemnise les dommages causés au locataire par un incendie ou un dégât des eaux si le sinistre est dû à un défaut d'entretien du bâtiment.
La garantie «troubles de jouissances» prend en charge le relogement du locataire le temps de la remise en état du bien suite à un sinistre.
Pour les appartements, l'assurance collective de l'immeuble garantit généralement les parties communes et la responsabilité des copropriétaires.
Il est conseillé au propriétaire de bien s'en assurer car certains contrats collectifs de copropriété ne le garantissent pas, le copropriétaire doit alors s'assurer à titre personnel contre ses risques.
Le copropriétaire a aussi la possibilité de souscrire une assurance complémentaire s'il estime insuffisant le contrat de la copropriété (ex : souhait d'une assurance en valeur à neuf).
L'assurance des loyers impayés
L'assurance des loyers impayés sécurise les revenus du propriétaire, elle le protège des aléas de la location. Les assureurs proposent des contrats «loyers impayés», qui peuvent être souscrits par les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leurs biens immobiliers ou par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier.
Seuls sont garantisles locaux à usage d'habitation ou mixte (privé et professionnels).
Bien entendu, l'étendue et la nature des garanties varient selon les contrats et les sociétés d'assurances. Le plus souvent les contrats comportent les garanties suivantes :
• Impayé du locataire : prise en charge des loyers charges et taxes dues.
• Départ du locataire sans préavis ou en cas de décès : prise en charge des sommes dues.
• La perte de revenus du bien non loué après le départ d'un locataire (sous conditions).
• Lorsque le juge accorde des délais de paiement, l'assurance garantie le règlement des loyers dont le paiement est suspendu.
• Lorsque la résiliation du bail est prononcée par le juge, la garantie couvre l'indemnité d'occupation (normalement payée par le locataire).
• Les frais de contentieux liés au recouvrement des loyers et à la gestion du bail.
• Le paiement des détériorations causées par le locataire et constatées à son départ.
• Le paiement de la perte des loyers pendant le temps nécessaire à l'exécution destravaux pris en charge.
• Après une période de franchise, la prise en charge de la perte de revenus locatifs si un nouveau locataire n'a pas été trouvé.
Il est important de comparer les contrats proposés car chaque société d'assurance a ses conditions d'indemnisations concernant la durée de la garantie, les franchises, les plafonds d'indemnisations, …
• Un nouveau dispositif a été mis en place, la garantie des risques locatifs (GRL), où sous certaines conditions l'Etat se porte caution du locataire et assure le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire.
La location meublée
Le contrat de location en meublé
Depuis la parution de l'article 115 de la loi Borloo du 18 janvier 2005, un bail doit être écrit dès que le logement constitue la résidence principale du locataire. Le logement est la résidence principale du locataire mais il peut s'agir d'une chambre ou d'un logement indépendant.
Si le propriétaire loue plus de 4 logements meublés en tant que résidence principale il doit faire signer un contrat de location à chaque locataire.
Lorsque le logement n'est pas la résidence principale du locataire, sa location n'est pas spécifiquement réglementée : le contenu du bail est alors librement négocié entre le propriétaire et le locataire. En l'absence d'écrit, vos relations seront réglementées par le code civil et les usages locaux.
Quelles sont les clauses obligatoires et facultatives ?
Les clauses concernant le dépôt de garantie, les charges, les obligations du propriétaire et du locataire ne sont pas réglementées.
Afin de simplifier les relations entre propriétaire et locataire il est prudent de préciser :
• Les modalités de congé : délai de préavis, lettre recommandée ou notification d'huissier.
• L'usage des lieux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel.
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision.
• Les charges n'étant pas réglementées, elles peuvent faire l'objet d'une provision.
• le montant du dépôt de garantie.
• La souscription d'une assurance contre les risques locatifs. (non obligatoire mais conseillée)
• Les clauses de résiliation (non paiement, sous location, défaut d'assurances…)
Quels doivent être les équipements essentiels contenus dans le logement ?
Pour qu'un logement soit considéré comme meublé, il doit bénéficier de meubles tels qu'une table, des chaises, un lit, mais aussi d'équipements accessoires permettant au locataire de vivre normalement dans les locaux. Ainsi le bien en location doit contenir un réfrigérateur, des plaques chauffantes ou une gazinière pour être considéré comme une location en meublé.
La durée du bail
Depuis le 20 janvier 2005, la durée de location est d'un an minimum. A l'expiration, le bail est reconduit tacitement pour un an dans les mêmes conditions, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire.
La révision du loyer des locations meublées
Ces modifications sont entrées en vigueur depuis la parution de l'article 41 de la loi DALO (droit au logement opposable) en mars 2007.
En l'absence de disposition précise, les parties sont libres de prévoir les modalités de révision du loyer. Le contrat de location tient lieu de loi entre les parties ou à défaut c'est le code civil. Afin de limiter les augmentations, en l'absence d'indice (INSEE ou ICC) et de plafonnement, la loi «Droit au Logement Opposable» fait expressément référence à la loi du 6/07/1989 et ajoute au code de la construction et de l'habitat une disposition analogue à celle prévue pour les baux d'habitations loués en vide.
Ainsi il est possible de faire référence à l'ICC (indice du cout de la construction) mais l'augmentation de loyer des logements meublés ne pourra pas dépasser la variation de l'IRL.
Cette disposition s'applique immédiatement.
La fin du bail d'une location meublée
Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.
A la fin du bail, le propriétaire peut, en respectant un préavis de trois mois :
• proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an;
• refuser le renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (inexécution par le locataire de l'une de ses obligations).
Les obligations du propriétaire et du locataire
Le propriétaire doit :
• Fournir un logement décent.
• Assurer la jouissance paisible du logement à son locataire;
• Garantir le locataire contre tous les vices ou défauts qui l'empêcheraient d'utiliser normalement le local loué.
Le locataire doit :
• Payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail;
• Utiliser paisiblement le logement, en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail (usage privé ou professionnel)
• Réparer les dégradations (sauf si elles sont dues à la force majeure, à une faute du propriétaire)
• Rendre les éléments d'équipement qui lui ont été fournis en état de marche.
Quels sont les documents à annexer au contrat ?
Voici la liste des documents qui doivent être annexés au contrat de location :
• L'état des lieux signé par les deux parties.
• La caution signée lorsqu'elle est exigée par le propriétaire.
• Un inventaire détaillé du mobilier.
• L'attestation d'assurance du bien contre les risques locatifs (non obligatoire dans le cadre d'une location meublée mais conseillée).
Le régime fiscal des locations meublées
Pour plus de renseignement sur le régime fiscal de la location meublée, vous pouvez consulter la fiche qui lui est dédiée :
La location meublée
La colocation
Pourquoi opter pour la colocation ?
La colocation permet à plusieurs personnes de partager un logement, chacun loue sa chambre et les autres pièces sont communes (salon, cuisine, salle de bain). Cette formule offre une grande surface à tous et permet la convivialité. La colocation est aujourd'hui un mode de logement très souvent choisi par les étudiants et jeunes salariés mais attention il faut rester vigilant et évaluer les risques.
Quelles sont les précautions à prendre dans le cadre d'une colocation ?
Avant de s'engager, le futur colocataire doit s'assurer que :
• Le propriétaire accepte la colocation.
• Tous les colocataires figurent sur le bail et le signent.
• Aucune clause ne prévoit la résiliation du bail au départ d'un des colocataires.
• Un avenant au contrat est prévu lors du remplacement d'un colocataire.
• Les colocataires ne deviennent pas la caution financière d'un nouvel entrant.
Quels sont les risques si tous les colocataires ne signent pas le contrat de bail ?
Si une seule personne est le locataire en titre, les autres personnes vivant dans le logement sont considérées comme des sous locataires. Les conséquences de la sous location peuvent être lourdes : paiement de dommages et intérêts au bailleur et résiliation du bail.
De plus, ils dépendent d'un locataire en titre qui, s'il décide de déménager, oblige tous les autres à quitter les lieux.
La clause de solidarité :
Cette clause rend solidaire tous les colocataires les uns envers les autres des dettes et des charges jusqu'au terme du contrat ou de la période de renouvellement en cours. Ainsi, le propriétaire est en droit de réclamer les dettes de loyers ou de charges à tous les colocataires ou à leurs cautions sans tenir compte des quotes-parts.
L'état des lieux signé lors de l'entrée du bail engage la responsabilité solidaire de tous les colocataires jusqu'à la fin du bail ainsi, le propriétaire peut réclamer le paiement des dégradations à un colocataire même après son départ (lorsqu'il a quitté le logement avant la fin du bail ou du renouvellement).
Pour être valable la clause doit clairement indiquer que tous les colocataires sont responsables du paiement de la totalité du loyer et des charges dues au propriétaire jusqu'à la fin du bail.
Comment quitter un bien en colocation ?
Le colocataire qui souhaite quitter le logement avant les autres doit informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le délai de préavis. Ainsi, dès la fin de son préavis, le locataire sortant ne pourra plus être tenu responsable des impayés (sauf clause de solidarité). Le colocataire est libéré à l'égard du bailleur dès l'expiration du délai de préavis, mais son congé n'engage que lui. Il ne met pas fin au bail des autres colocataires qui devront à leur tour, respecter le délai de préavis s'ils donnent congé, ou payer la totalité du loyer s'ils continuent le contrat de location.
Le colocataire sortant ne peut pas récupérer la quote-part de son dépôt de garantie par le propriétaire car les clés du logement ne sont pas rendues. Il devra donc s'organiser avec les autres colocataires.
Pendant la période du préavis, le colocataire est tenu du paiement des loyers et des charges, même s'il a quitté les locaux (il peut présenter un remplaçant au propriétaire et aux colocataires afin de réduire le coût de son préavis).
Les droits du propriétaire
Le propriétaire est en droit de refuser de louer son bien sous forme de colocation.
Le bailleur peut exiger la signature d'une clause de solidarité pour accepter la colocation.
Il peut exiger de choisir les colocataires remplaçants lors des départs.
Lorsqu'il souhaite récupérer son bien et donner congé aux colocataires, il n'est pas obligé de s'adresser à tous les colocataires, l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé réception à un seul des colocataires suffit à résilier le bail.
La sous-location
Qu'est ce que la sous-location ?
La sous-location est officiellement interdite. Elle consiste pour un locataire, seul titulaire du bail, à consentir lui-même une location à un ou plusieurs autres occupants d'une partie du logement loué. Elle est généralement proposée de manière informelle sans bail ni quittances.
Il n'est pas simple pour un propriétaire de faire la différence entre amis, parents hébergés, ou concubins installés, et de vrais sous-locataires payants !
Rien n'interdit à un locataire d'inviter ou d'installer chez lui qui il veut, (avec son nom sur la boîte aux lettres et l'interphone), et même de l'admettre à partager les frais, à condition que cela ne prenne pas la forme du paiement d'un loyer. La nuance est si subtile que seule une reconnaissance par le sous-locataire de l'existence d'un contrat tacite ou explicite de sous-location permet au propriétaire de prouver de l'infraction au bail...
Les risques liés à la sous-location non déclarée
La sous-location n'est pas sans dangers :
Pour le locataire :
• Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables.
• L'impossibilité de demander l'allocation logement ou un "Loca-pass"
• Les risques des contrats non écrits et des règlements de la main à la main (preuve du paiement, garanties en cas de sinistres,…)
• A la fin du bail, le sous-locataire n'a aucun droit vis à vis du propriétaire, il ne peut pas se maintenir dans les lieux.
• Le sous-locataire ne peut pas bénéficier des avantages acquis par le locataire pour se porter acquéreur du logement lors de la mise en vente par le bailleur.
• Le sous locataire n'aura pas de quittances de loyer à présenter lorsqu'il voudra se porter candidat pour une location ultérieure.
Mais cette situation a aussi un côté positif : elle confère au sous-locataire entière liberté de quitter le logement quand bon lui semble sans préavis ni indemnité d'aucune sorte !
Pour le locataire en titre :
•Il prend le risque de perdre son logement : le contrat du locataire interdit presque toujours la sous location sous peine de résiliation.
• En cas de conflit avec le sous-locataire, le locataire s'expose au chantage à la dénonciation.
• Il n'a aucun moyen de poursuivre en recouvrement ou en expulsion le sous locataire.
La sous-location «déclarée»
En principe interdite, elle peut être autorisée avec l'accord exprès et écrit du bailleur mais cette prudence semble loin d'être entrée dans les habitudes. Il est vrai qu'en demandant l'autorisation au propriétaire le sous locataire prend le risque d'essuyer un refus. En effet, les propriétaires n'aiment pas la sous-location car ils ne contrôlent plus leurs locataires.
En cas d'accord du bailleur, les conditions de la sous-location sont librement négociées entre le locataire et le sous-locataire. Le montant du loyer est fixé avec l'accord du bailleur et ne doit pas dépasser le loyer principal. A l'expiration du bail principal, le propriétaire est tenu au renouvellement s'il a, expressément ou tacitement, autorisé la sous-location.
Si le "sous loueur" prend la précaution de sous-louer en meublé : les loyers perçus sont exonérés d'impôt sur le revenu (au titre des BIC) si la sous location est la résidence principale et si "le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables" (article 35 bis du CGI)...
Comment trouver une sous-location déclarée ?
Pour trouver une sous-location légale, vous pouvez utiliser le site SousLouer.com. Le site est spécialisé dans la publication d’annonces de sous-location. Ainsi, vous pouvez déposer ou consulter des annonces d’offre ou de demande de sous-location. Vous trouverez également toutes les informations et documents nécessaires pour une pratique légale de la sous-location (lettres types ou modèle de bail de sous-location). SousLouer.com met aussi à disposition une FAQ élaborée en partenariat avec un cabinet d’avocats.
Les avantages de la sous-location légale :
Dans certains cas, la sous-location peut être une solution adaptée, par exemple pour une location de courte durée. Quand cette sous-location est légale, elle présente des avantages pour les différentes parties :
Le sous-locataire économise les frais liés à la recherche du logement (frais d’agence par exemple) et peut bénéficier des aides au logement comme l’APL.
Le locataire en place reçoit tout ou partie du loyer qu’il règle et peut libérer son logement pendant un certain laps de temps avec la garantie de pouvoir le retrouver.
Le propriétaire quant à lui continue de percevoir des loyers pendant l’absence du locataire en place, et n’a pas à chercher de nouveau locataire.
La fixation du loyer
Comment le propriétaire fixe le loyer ?
Le propriétaire fixe librement le montant du loyer au moment de la signature du contrat de location. Par contre, en cours de location, l’augmentation du loyer est strictement encadrée (loi 89-462 du 6 juillet 1989) et le propriétaire doit respecter ces règles. Le locataire bénéficie d’une protection juridique afin d'éviter les abus.
Le loyer à la signature du bail
En fonction de l’offre et de la demande, le propriétaire fixe le montant du loyer de son bien. Le locataire est libre de discuter ce montant, mais dans la pratique, il est difficile de négocier un loyer au moment de la signature si l’on souhaite vraiment obtenir cette location. Le propriétaire a donc tout pouvoir pour fixer le loyer.
Le montant du loyer est indiqué dans le contrat de location : le propriétaire ne peut plus demander davantage et le locataire doit payer cette somme. Si le locataire découvre, en cours de bail, que ce bien est plus cher que des locations similaires sur le secteur, il ne peut pas exiger de réduction de loyer en se basant sur les loyers d’autres biens.
Le bailleur et le locataire peuvent convenir lors de la signature du bail ou par l'ajout d'un avenant en cours de bail, de travaux d'amélioration que le bailleur ou le locataire fera exécuter à ses frais. Dans ce cas, la clause du bail (ou de l'avenant) fixe la majoration ou la diminution du loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.
Exemples : Si le locataire construit un garage ou installe une cuisine aménagée il peut être prévu une diminution du loyer. De la même façon, si le propriétaire a prévu dans une clause particulière l’amélioration de son logement par des travaux (aménagement de combles en chambre, création d’une salle de bain, …) Il peut prévoir par cette clause une augmentation du loyer de « x » euros lorsque ceux ci auront été effectués.
La hausse du loyer en cours de bail
Une clause peut prévoir la révision annuelle du loyer.
La date de révision est celle indiquée dans le bail ou à défaut, la date anniversaire de la prise d'effet du contrat de location. Si cette clause n’a pas été insérée au contrat, le loyer reste fixe tout le temps de la location.
Seul le loyer hors charges est révisé (sans tenir compte des charges).
Depuis le 1er janvier 2006 l’Indice de Référence des Loyers (IRL) remplace L'Indice National mesurant le Coût de la Construction (ICC).
Sa compositon a été modifiée par la loi sur le pouvoir d'achat du 09 Février 2008, la révision des loyers des contrats signés à partir de cette date se feront avec ce nouvel indice.
Cet indice de référence des loyers reste établi et publié par l'INSEE chaque trimestre. L’IRL sert de référence pour la révision du loyer intervenant chaque année en cours de bail lorsque le contrat de location comporte une clause de révision annuelle du loyer.
Le loyer doit-il baisser avec un IRL négatif ?
En cas d'indice négatif, comme l'IRL de Janvier 2010, la révision du loyer ne se fait pas forcément à la baisse. En effet, le bail peut comporter une mention n'autorisant que les révisions à la hausse. Cette mention est tout à fait légale.
Si le bail ne comporte pas cette mention de manière explicite, alors la révision peut être faite à la baisse.
Que se passe-t-il si le propriétaire oublie d'augmenter le loyer ?
Le propriétaire conserve son droit d’augmentation : il peut réclamer rétroactivement sur 5 ans les augmentations non effectuées. Si le rappel est trop important le locataire peut demander un étalement de la dette.
L'augmentation lors du renouvellement du bail
En dehors du renouvellement annuel, le propriétaire peut augmenter le loyer lors du renouvellement du bail. Mais cette augmentation est très encadrée par l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et peut s’appliquer si le loyer est « manifestement sous évalué ».
- Le bailleur doit expédier dans les six mois précédent le renouvellement une lettre recommandée avec accusé réception à son locataire l’informant du futur loyer. Attention, le décompte des 6 mois est effectué à dater de la réception de la lettre et non de son envoi si le locataire ne vient pas chercher son recommandé.
- Il doit mentionner une liste de logements voisins sur lequel il a pris référence, justifiant cette augmentation. Il doit fournir au minimum trois références ou six pour les agglomérations de plus d'un million d'habitants.
- Il doit reproduire l’intégralité de l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 :
« Le bailleur doit fournir au moins « trois loyer de référence » (six dans les communes dépassant un million d’habitants) pris dans le même groupe d’immeuble ou dans des immeubles comparable à proximité. Les deux tiers de ces références doivent concerner des logements pour lesquels il n’y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Ces références doivent comporter : le nom de la rue et la dizaine de numéros de l’immeuble, l’étage du logement, la qualité et l’âge de l’immeuble, la surface, le nombre de pièces et l’équipement du logement ».
Cas particulier de la Région parisienne
L’augmentation du loyer en fin de bail est strictement encadrée dans la région parisienne.
Si un loyer est « manifestement sous évalué » le propriétaire doit respecter le même formalisme que sur le reste du territoire mais en plus, l’augmentation est plafonnée et ne peut pas dépasser :
- Soit 50% de la différence entre l’ancien loyer et le loyer de référence (loyers comparables constatés).
- Soit 15% du coût des travaux d’amélioration effectués si ces derniers représentent au moins un an de la dernière année de loyer.
Le bailleur doit communiquer sa proposition de nouveau loyer au locataire six mois avant l'échéance du bail et saisir la commission de conciliation en cas de silence ou de désaccord du locataire.
Si la hausse est inférieure ou égale à 10 %, elle est répartie, par tiers sur 3 ans si le bailleur est une personne physique et par sixième sur 6 ans si le bailleur est une personne morale.
Si la hausse est supérieure à 10 %, elle est répartie par 6ème sur six ans, quel que soit le propriétaire, même si le bail est renouvelé pour une période inférieure à six ans. Le locataire peut s’adresser à L’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) www.olap.asso.fr s’il souhaite trouver les références de loyer.
Attention : Le décret concernant l’augmentation des loyers dans la région parisienne a été reconduit du 31 août 2007 au 30 août 2008. L’augmentation du loyer lors d’un renouvellement de bail d’une location vide louée à titre de résidence principale ne pourra pas être supérieure à la variation de l’IRL.
Les droits du locataires en cas d'augmentation
Naturellement, la révision annuelle du loyer s’applique chaque année sans pouvoir être contestée. Par contre lors de la proposition d’augmentation (au renouvellement du bail) le locataire peut,
- Accepter la proposition.
En donnant au bailleur son accord écrit sur le nouveau montant, dans un délai de 2 mois suivant la réception. Si la hausse ne dépasse pas 10% de l’ancien loyer elle sera alors appliquée de façon échelonnée sur toute la durée du bail.
Si elle est supérieure à 10% elle sera appliquée d’un sixième par an quelque soit la durée du bail.
- Contester la proposition : il peut apporter des «contre références » et prouver que son loyer n’est pas «manifestement sous évalué » ou que la proposition du bailleur est exagérée.
- Ignorer la proposition en n’y répondant pas.
Dans ces deux derniers cas, le propriétaire doit saisir la commission départementale de conciliation, dans les 4 derniers mois du préavis, qui convoquera les deux parties et tentera de trouver un accord. Son avis de conciliation ou de non conciliation sera rendu dans les deux mois.
Si aucun accord n’est trouvé, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance du lieu de l’immeuble, avant la fin du bail en cours, faute de quoi, il est automatiquement renouvelé. Le tribunal s’appuiera sur l’avis de la commission et fixera le nouveau loyer.
Peut-on augmenter le loyer lors de l'achat d'un bien déjà loué ?
Non, le bail signé entre l’ancien propriétaire et le locataire doit être respecté. Le nouveau propriétaire peut procéder à la révision annuelle en fonction de l’IRL. Si le propriétaire peut prouver que le bail est manifestement sous évalué, il pourra effectuer une augmentation lors du renouvellement du bail.
Où trouver des informations complémentaires ?
Au centre d'information sur l'habitat agréé par l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) le plus proche de votre domicile, à une organisation de locataires, de propriétaires ou de gestionnaires et bien sûr la cote des loyers LocService.
IRL : Indice de Référence des Loyers
Les valeurs de l'IRL
La tableau des différentes valeurs de l'IRL : (voir photo)
A quels baux s'applique l'IRL ?
L'IRL sert de base pour la révision des loyers de tous les logements loués en vide à titre de résidence principale (soumis à la loi du 6 juillet 1989) hors HLM, y compris les contrats en cours au 1er janvier 2006.
L'IRL s'applique sans qu'il soit nécessaire de modifier la clause de révision initiale (basée sur l'ICC ou Indice des Coûts de Construction) prévue par le bail. Si toutefois les parties souhaitent modifier le bail, un simple avenant au contrat est possible.
Comment est constitué l'IRL ?
Depuis le 10 Février 2008 et la loi sur le pouvoir d'achat, l'IRL est constitué de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Cet IRL modifié s'applique à tous les contrats en cours. L'indice à prendre en compte est celui du tableau ci-dessus.
Calcul de révision de loyer avec l'IRL :
La révision d'un loyer intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou à chaque date anniversaire du bail.
L'IRL à prendre en compte est celui du trimestre indiqué dans le bail, ou à défaut le dernier indice publié à la date de signature du bail.
Le calcul de la révision des loyers s'effectue grâce :
- au montant du loyer hors charges avant l'augmentation (L)
- à la dernière valeur de l'Indice de Référence des Loyer (I) correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat,
- à l'Indice de Référence des Loyers (IRL) du même trimestre de l'année précédente (R)
Le calcul se présente ainsi : Nouveau loyer = L x (I / R)
Exemple :
Soit un bail de location signé le 1er Février 2008 pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat.
A cette date, le dernier indice connu était celui du quatrième trimestre de 2007 dont la valeur est 114,30.
Au 1er Février 2009, intervient la première révision du loyer.
La valeur de l'IRL du même trimestre de l'année précédente est 117,54 (4° trimestre 2008)
Le nouveau loyer sera au plus égal à : 500 X (117,54 / 114,30) = 514,17 €
Dans cet exemple, pour les prochaines révisions de loyers, ce sera toujours l'indice du 4° trimestre qui sera pris en compte.
Le paiement du loyer et des charges
Le mode de paiement
Le locataire a pour principale obligation de payer son loyer et ses charges. Le paiement peut se faire en espèces (jusqu'à 3.000€) par chèque ou par virement automatique.
Attention, le propriétaire ne peut pas imposer un mode de paiement par prélèvement automatique mais il peut le proposer et le locataire est libre de l'accepter.
Les charges locatives
Le propriétaire peut demander au locataire le versement de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres.
Trois types de charges font l'objet de provisions :
• Les frais entraînés par les services liés au logement (eau, ascenseur ou un chauffage collectif).
• Les dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes de l'immeuble (sauf si les frais sont dus à des erreurs ou des malfaçons de l'immeuble).
• Les services dont bénéficient le locataire tel l'enlèvement des ordures ménagères ou l'assainissement.
La liste des charges locatives est précisée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elle est limitative, les charges qui n'y sont pas mentionnées ne peuvent pas être facturées au locataire.
Une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles.
Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle. Il doit préciser les catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent ainsi que la manière dont elles sont réparties entre les locataires.
Dans les immeubles en copropriété, le syndic doit fournir aux copropriétaires qui louent leur logement, les justificatifs permettant l'établissement du décompte des charges.
Les pièces justificatives des charges (factures) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l'envoi du décompte.
Quand faut-il payer ?
Le bail fixe les modalités de paiement du loyer :
• Paiement à échoir : il faut payer le loyer d'avance, en début du mois (le plus courant) ou par trimestre.
• Paiement à terme échu : le locataire paie le loyer à la fin du mois ou du trimestre, il s'agit aujourd'hui d'un cas très rare.
Dans tous les cas, la date du paiement est généralement indiquée (le 5 du mois).
Le propriétaire n'a pas à expédier de rappels à son locataire. Ce dernier doit s'en acquitter spontanément dans les délais prévus.
À partir de quand parle-t-on de retard de paiement ?
On considère que jusqu'au 10 du mois, le loyer est payé dans les temps, mais certains baux peuvent être très stricts et appliquer des pénalités de retard dès que la date indiquée au contrat est dépassée.
Le bail peut prévoir des pénalités de retards chiffrées mais le bailleur ne peut pas imposer la prise en charge par le locataire des frais de procédures (seul un juge est habilité à prendre ce genre de décisions).
Que faut-il faire en cas d'impayé ?
Avant d'entrer en conflit, il est préférable que le propriétaire prenne contact avec le locataire afin de connaître la raison de son impayé et essayer de trouver une solution plus efficace et moins coûteuse, pour les deux parties, qu'une procédure judiciaire.
Lorsque le locataire se trouve en difficulté et sait qu'il aura des difficultés à payer son loyer, il doit prendre contact avec le bailleur pour lui expliquer pourquoi sa situation financière se dégrade et demander un étalement des paiements. Le propriétaire peut refuser.
Il est également possible pour le propriétaire de souscrire une assurance Loyer Impayéou une GRL.
Quelle est la procédure à suivre ?
Si aucun accord n'a pu être trouvé, l'incident de paiement reste inexpliqué et le retard se prolonge au-delà d'un mois, le propriétaire fait appel à un huissier qui délivrera un «commandement de payer» au locataire. A réception de celui-ci le locataire peut, au choix :
• Régler ces dettes dans les deux mois.
• Demander un étalement de sa dette par l'intermédiaire de l'huissier.
• Saisir la commission départementale de conciliation ou le juge d'instance pour contester sa dette.
• Ignorer le commandement, dans ce cas, le propriétaire lui fera parvenir une assignation à comparaître devant le tribunal.
La répartition des charges entre propriétaire et locataire
Les charges du locataire
Le locataire doit payer dans les délais prévus le loyers et les charges.
La provision pour charge est fixée en fonction des dépenses de l'année précédente, elle doit être régularisé en fin d'année en fonction des dépenses réelle. Elle comprend :
• Les taxes locatives : taxe de balayage et ordures ménagères.
• Les produits consommables : eau, électricité, produit d'entretien et d'hygiène, ampoules.
• Les dépenses d'entretien et les menues réparations des parties communes (la maintenace de l'ascenceur est partagée entre le propriétaire et le locataire).
• Les salaires du concierge (maxi 75%) s'il effectue le nettoyage des parties communes et la gestion des poubelles.
De plus, le locataire doit réparer tout ce qu'il détériore, prendre à sa charge l'entretien courant des équipements :
Extérieurs :
• Jardin privatif : entretien des pelouses, massifs, taille des arbustes.
• Terrasse : enlever la mousse, dégorger les conduits.
• Ouvertures : graisser les gonds, remplacer les boutons de poignées, réfection des mastics, remplacement des vitres cassées.
Intérieurs :
• Maintien en état de propreté des murs intérieurs et cloisons, raccords de peintures, encaustiquer ou vitrifier les parquets, remplacer les moquettes en cas de taches et de trous.
• Entretien courant pour les canalisations d'eau et de gaz, vidange de fosses septiques, la chaudière, les appareils sanitaires et l'électroménager (Décret 87-712 du 26 août 1987).
• Le locataire ne doit pas transformer les locaux sauf accord du propriétaire.
• Le locataire doit souscrire une assurance contre les risques locatifs : incendie, explosion, dégâts des eaux.
Les charges du propriétaire
Le bailleur est responsable des dégradations occasionnées par la vétusté du logement ou des équipements, des vices de construction, de malfaçon ou encore des éventuels cas de force majeure, par exemple les intempéries.
Le propriétaire doit assumer les charges qui valorisent l'immeuble ou le bien.
Le propriétaire doit remplacer les tuiles ou ardoises, les gouttières, les cheminées, balcons, terrasses, volets, portes, installation électrique défectueuse, équipements ménager hors d'usage.
Certains travaux sont des obligations administratives (décret du 9 septembre 2004) : raccordement à l'égout, enfouissement de lignes téléphoniques ou électriques, ravalement, mises au normes d'ascenseur, porte coupe feu, …
Les autres charges :
En plus des charges locatives énumérées ci dessus, le locataire doit payer les charges liées à son utilisation du logement, c'est-à-dire les charges relatives au chauffage (gaz ou électricité), à sa consommation d'eau (ECS : eau chaude sanitaire) ou d'électricité. La consommation d'eau est estimée en France à 50 m3 par personne, mais ce chiffre peut varier par exemple si vous possédez un lave linge ou un lave vaisselle. Les prix de l'eau dépendent de la ville où le locataire réside, pour connaître ces prix, vous pouvez contacter la mairie afin d'estimer votre facture. Il en va de même pour les charges d'électricité ou de gaz, tout dépend des équipements en votre possession.
La fin de la location
Résiliation par le locataire
Quelle que soit la durée du bail, en cours de bail, le locataire peut donner son congé à tout moment.
Il lui suffit d'adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire.
Deux préavis sont possibles :
Trois mois de préavis : Lorsque le locataire déménage pour convenance personnelle, sans aucune obligation professionnelle, le délai de préavis est de trois mois.
Un mois de préavis : le délai de trois mois est réduit à un mois pour les motifs suivants :
• Obtention du premier emploi qu'il s'agisse d'un CDD ou d'un CDI (sauf si il s'agit d'un stage de formation).
• Une mutation professionnelle qu'elle provienne d'une mutation imposée au locataire ou demandée par celui-ci.
• La perte de son emploi : attention ne sont pas considérés comme des pertes d'emploi la fin d'un contrat à durée déterminée, la démission, le changement de profession et le départ en retraite.
• Le locataire retrouve un emploi suite à un licenciement.
• Le RSA (auparavant nommé RMI) : lorsque le locataire touche le RSA, il peut résilier son bail sous un mois, quelle que soit l'époque du versement du RSA (même depuis plusieurs mois).
• Son état de santé : si le locataire est âgé de plus de 60 ans et qu'il est obligé de quitter son logement pour raison de santé un certificat médical suffit à diminuer le délai de préavis à 1 mois.
Le locataire doit donner son congé dans un délai proche de la survenance de l'évènement lui permettant de bénéficier d'un préavis de un mois.
Dans tous les cas, le locataire doit payer son loyer jusqu'au terme du préavis, même s'il libère les lieux avant. Par contre il peut s'accorder avec le propriétaire pour obtenir un remboursement au prorata temporis au cas où un nouvel occupant emménage dans le logement avant.
Résiliation par le propriétaire pour vente
Le propriétaire qui souhaite vendre son bien doit attendre le renouvellement du bail et proposer au locataire de se porter acquéreur avant de pouvoir vendre.
Le congé doit être donné au locataire au plus tard 6 mois avant l'expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise de la lettre par huissier.
Sous peine de nullité, le congé doit être particulièrement explicite : montant et condition de la vente, reproduction intégrale des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, nombre de tantièmes attachés au lot concerné, locaux annexes.
A la réception de cette offre le locataire a deux mois pour se prononcer. S'il répond négativement ou s'il ne se manifeste pas, il devra libérer le logement au plus tard à la fin du bail.
Si le locataire accepte l'offre, il dispose d'un délai de 2 mois (sans emprunt) ou 4 mois (avec emprunt) pour signer l'acte authentique chez le notaire.
Si le locataire n'obtient pas son prêt, il perd son droit de préemption et le propriétaire est en droit de vendre à l'acquéreur de son choix.
Attention, si le prix de vente initialement fixé est revu à la baisse afin de trouver un acquéreur, le propriétaire doit en informer de nouveau le locataire.
Résiliation pour caractère légitime et sérieux
La loi prévoit une possibilité de donner congé en invoquant un motif «légitime et sérieux» correspondant à l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations tel que des retards répétés et importants du paiement du loyer, la violation du règlement de copropriété, la sous location non autorisée, les animaux dangereux détenus dans le bien loué, les troubles du voisinage …
C'est aux tribunaux qu'il revient de se déterminer lorsque le locataire conteste le caractère légitime et sérieux.
La clause résolutoire :
Cette clause du contrat de location peut prévoir la résiliation de plein droit en cas de non paiement des loyers au terme convenu, de non paiement des charges, de non versement du dépôt de garantie ou de défaut d'assurance habitation.
Cas spécial de l'âge du locataire et du propriétaire
Si le locataire est âgé de plus de 70 ans à l'échéance du bail et que ces revenus sont inférieurs à une fois et demi le SMIC, le propriétaire ne peut lui donner congé qu'à la condition de lui trouver une location à proximité et correspondant à ses besoins.
Toutefois, si le propriétaire du bien est lui-même âgé de plus de 60 ans et que ses revenus sont également inférieurs à une fois et demi le SMIC cette obligation ne s'applique pas.
Les procédures en cas de litiges
La mise en demeure
La mise en demeure est une lettre adressée à la partie adverse afin d'obtenir l'exécution d'une obligation (paiement d'une somme, exécution travaux, …). Cette lettre reprend le motif du désaccord, un historique des faits et propose un délai limite pour régler le litige.
Attention, si le désaccord n'est pas réglé, la mise en demeure est un document indispensable à la saisie de la commission départementale de conciliation.
Règlement amiable : la conciliation
Les litiges entre propriétaires et locataires sont nombreux et débouchent parfois sur des actions en justice. La conciliation permet de trouver une solution rapide et évite l'encombrement des tribunaux.
Deux types de conciliations existent.
1 - La CDC : Commission Départementale de Conciliation :
Lorsque les litiges portent sur le montant du loyer, l'état des lieux, le dépôt de garantie,les charges et réparations locatives, les deux parties doivent d'abord saisir la commission départementale de conciliation composée de représentants des locataires et des propriétaires, son avis est consultatif.
Pour avoir les coordonnées de la CDC de votre département, vous pouvez vous renseigner auprès de la préfecture ou de la DDE.
2 - Le conciliateur de justice :
Pour tous les autres litiges (impayés, problèmes de voisinages…) locataires et propriétaires peuvent s'adresser au conciliateur de justice. Cette personne nommée par le premier président de la cour d'appel, siège au tribunal d'instance et tentera une médiation entre les deux parties.
Si la conciliation n'a pas pu aboutir ou si la partie adverse ne s'est pas présentée, il faudra lancer une procédure judiciaire soit par assignation à comparaître soit par déclaration au greffe du tribunal d'instance (si demande inférieure à 4.000€).
Règlement Contentieux : le tribunal d'instance
La procédure ordinaire : l'assignation à comparaître
L'assignation à comparaître est un acte de procédure qui permet à une personne (le demandeur) d'informer son adversaire (le défendeur) qu'elle engage un procès contre lui et l'invite à comparaître devant une juridiction.
L'assignation est établie et délivrée par un huissier de justice. L'huissier est chargé de remettre au locataire une assignation à comparaître devant le tribunal d'instance. Cette audience aura lieu 2 mois après la remise de l'assignation ou 3 mois si le locataire est bénéficiaire d'une allocation logement ou sociale (ALF ou ALS).
Le préfet est également informé par l'huissier de la procédure. Le préfet pourra mettre en œuvre toutes les procédures d'aides au logement afin de sortir le locataire de la difficulté.
Avant même l'audience auprès du juge, le propriétaire peut, par l'intermédiaire de l'huissier, faire bloquer les comptes bancaires du locataire ou engager une saisie de ses biens mobiliers.
Le locataire se trouve donc dans l'impossibilité de toucher à ses comptes ou de vendre ses biens jusqu'à ce que le juge rende sa décision. Ses biens sont figés.
En cas d'urgence (dangers pour le locataire suite à l'inexécution de travaux) le demandeur peut réclamer une assignation en référé afin d'obtenir du juge une décision plus rapide (mais provisoire).
La procédure simplifiée : la déclaration au greffe
S'il s'agit d'un petit litige avec une demande d'argent d'un montant inférieur à 4000€ le demandeur effectue une déclaration au greffe du tribunal d'instance. Le demandeur saisit directement le tribunal d'instance par simple déclaration en précisant l'objet de son litige. Les deux parties seront convoquées par le greffe du tribunal par lettre recommandée.
La procédure d'urgence : l'ordonnance de référé
En cas de dommage imminent ou de trouble manifestement contraire à la loi, (fuite d'eau, arrêt de la chaudière en plein hiver, travaux dangereux,…)le tribunal peut être saisi en urgence par le demandeur grâce à une assignation en référé. Le juge du tribunal d'instance rend alors une ordonnance de référé.
Cette dernière a des conséquences :
- L'appel ne pourra se faire que dans les 15 jours qui suivent la signification par l'huissier au locataire du jugement.
• L'appel ne suspend pas l'exécution de la peine.
• Le locataire devra saisir parallèlement à son appel, le premier président de la cour d'appel pour suspendre l'exécution provisoire.
Les procédures spéciales :
L'injonction de faire
Cette procédure n'est valable que pour les litiges n'excédant pas 7.600 € et qui portent sur le respect d'un contrat ou d'une loi. Lorsque le litige porte sur la non réalisation d'obligations contenues dans le contrat de location, le juge peut fixer un délai pour l'exécution d'une prestation.
Le demandeur retire au greffe du tribunal le formulaire, y décrit sa demande et le juge apprécie le bien fondé de sa demande.
Si le juge accepte la demande, il rend une ordonnance d'injonction de faire en précisant les délais et les conditions d'exécution de son jugement. La décision peut être contestée devant la cour d'appel si le litige dépasse 3.800€ sinon seul le pourvoi en cassation est possible.
Si le juge refuse la demande d'injonction de faire, le demandeur peut lancer une autre procédure.
L'injonction de payer
Lorsque le litige porte sur le refus de payer et non sur le montant à payer, l'injonction de payer permet d'obtenir rapidement le montant de la réclamation définie par le bail. Le demandeur veut récupérer des sommes impayées, la procédure est la même que pour l'injonction de faire.
Attention, si le demandeur obtient une ordonnance d'injonction de payer, il doit faire connaître le jugement à la partie adverse par huissier deux cas sont alors possibles :
• la partie adverse conteste le jugement (dans le mois qui suit la remise de l'injonction par l'huissier) les deux parties seront donc convoquées devant le juge.
• La partie adverse ne réagit pas, le juge apposera la formule exécutoire sur l'injonction de payer ce qui la transforme en un véritable jugement.
Le déroulement de la procédure d'expulsion
En premier lieu, un propriétaire voulant intenter une procédure d'expulsion doit demander au juge la résiliation du bail ou faire jouer la clause résolutoire du contrat. Cette clause résilie automatiquement le contrat, si le locataire n'a pas respecté ses obligations. Les motifs valables sont les suivants :
• Non paiement du loyer et des charges
• Défaut de souscription d'une assurance obligatoire
• Non paiement du dépôt de garantie
• Trouble causé au voisinage (ce trouble doit être constaté par une décision de justice)
C'est le juge du tribunal d'instance du lieu où est situé le logement qui se chargera du règlement du conflit. Le locataire est convoqué et peut se présenter seul ou se faire représenter par son avocat ou un membre de sa famille.
Le juge va lui demander des détails sur les raisons de ses impayés :
• Il peut lui octroyer des délais de paiement dans la limite de 24 mois et suspendre l'expulsion
• Il peut lui signifier son expulsion et fixer le montant de l'indemnité d'occupation qui remplace le loyer, le bail étant résilié.
Le magistrat rendra son jugement qui sera signifié au locataire par huissier et transmise au préfet.
Le locataire dispose d'un mois pour faire appel à partir de la signification par huissier.
En général, la procédure d'appel suspend l'exécution de la peine sauf si le juge a ordonné l'exécution provisoire.
La saisine simplifiée
Si le montant du litige est inférieur à 7.600euros et que la demande est relative à l'exécution d'une décision d'expulsion, le demandeur peut déposer une lettre recommandée avec avis de réception au greffe du tribunal d'instance. Lors de l'audience, il exposera oralement ses arguments. Dans cette procédure, aucune assignation n'est nécessaire.
L'expulsion
Après une longue procédure, l'expulsion du locataire est ordonnée par le juge mais une procédure doit encore être suivie pour que l'expulsion soit autorisée.
Après la prononciation de l'expulsion par le juge, l'huissier délivre un commandement de quitter les lieux.
Les locataires ont deux mois (parfois 3 mois) pour exécuter le commandement de quitter les lieux.
Le locataire peut encore demander un sursis ou contester les conditions de l'expulsion auprès du président du tribunal de grande instance. Ce dernier pourra accorder des délais si le relogement des personnes expulsées est difficile en raison de leur situation de famille, d'âge ou leur état de santé (dans un délai maximum d'un an).
Lorsque tous les délais on expiré, l'huissier peut procéder à l'évacuation du logement (du lundi au samedi entre 6h et 21h et en dehors des jours fériés) et en dehors de latrêve hivernale (entre le 1er novembre et le 15 mars)
• Le locataire indique où il souhaite que ses meubles soient transférés (à ses frais). Sans information de sa part ou dans le cas d'abandon manifeste du logement, le procès verbal d'expulsion mentionnera le lieu où ils sont entreposés. Le locataire a un mois pour les récupérer. Dans le cas contraire, les biens du locataire seront mis aux enchères et serviront à indemniser le propriétaire des sommes dues.
• Si le locataire résiste ou est absent, l'huissier dressera un procès de tentative d'expulsion et demandera le concours de la police ou de la gendarmerie. C'est le préfet qui décidera de l'intervention de la force publique.
• Le plus souvent le préfet refuse l'intervention de la force publique. Le propriétaire a comme seule solution d'intenter une action en justice pour obtenir une indemnisation de l'Etat.
• Le préfet autorise la police ou la gendarmerie à intervenir : dans ce cas l'huissier peut se présenter chez le locataire assisté d'un serrurier et du commissaire de police. Le propriétaire peut alors changer les serrures et récupérer son bien.
Qu'est-ce que la trêve hivernale ? la période cyclonique ?
La trêve hivernale se situe entre le 1er novembre et le 15 mars (prolongé de 15 jours avant et après pour Paris). Durant cette trêve, les expulsions sont impossibles sauf pour les squatteurs et les étudiants.
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