Faute de l'agent immobilier : absence de vérification de solvabilité du locataire

Par un arrêt du 19 mars 2009 (JurisData 2009-047505), la 1ère Chambre de la Cour de Cassation rappelle que la mise en œuvre de la responsabilité de l'agent immobilier dans l'exercice de son mandat n'est pas subordonnée à la mise en œuvre de poursuites infructueuses contre le locataire.

Les faits soumis à la Haute Juridiction étaient les suivants : Une bailleresse avait donné à bail un appartement à un locataire, par l'intermédiaire d'un agent immobilier, précédemment loué à un autre locataire qui restait devoir des loyers.

Le nouveau locataire avait accepté de reprendre à sa charge les loyers non payés par ce dernier.

Les loyers sont cependant restés impayés et la bailleresse a obtenu devant le juge des référés la condamnation du nouveau locataire et a assigné en responsabilité l'agence immobilière.

Les faits de l'affaire permettaient d'établir que l'agent immobilier avait commis une faute à l'égard de sa mandante, la propriétaire de l'appartement, pour ne pas s'être assuré de la solvabilité du nouveau locataire.

La Cour d'Appel de NOUMEA aux termes d'un arrêt du 10 août 2006, tout en retenant la responsabilité de l'agent immobilier, précise que la propriétaire du bien loué ne pouvait rechercher la responsabilité de l'agent immobilier sans établir au préalable que la décision contre le locataire avait fait l'objet de tentatives d'exécution infructueuses.

Cette motivation est sanctionnée par la Cour de Cassation.

En cassant l'arrêt, la Haute Juridiction rappelle que la mise en œuvre de la responsabilité du mandataire sur le fondement de l'article 1147 du Code civil nécessite seulement la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre le préjudice et la faute.

La preuve de poursuites infructueuses contre le locataire n'était pas un préalable nécessaire.

La faute de l'agent immobilier était bien établie : Celui-ci ne s'était pas assuré de la solvabilité du locataire en n'obtenant pas de justificatifs de sa prétendue aisance financière et n'avait pas obtenu de surcroît le moindre cautionnement.